【保利物業上市】明掛牌超購222倍 暗盤漲14.67%報40.25元 物管股普遍造好

撰文：Smart ED編輯部 ｜ 圖片：保利物業官網

超額認購222倍 中籤率達100%

香港公開發售超額認購222.68倍、一手中籤率達100%，已啟動重新分配機制，香港公開發售部分比例上升至49%。國際發售部分亦已獲大幅超額認購。集資淨額約45.79億元，當中57%用於收購物業管理公司；15%開拓增值服務；18%升級數管理系統。保利物業將於明日主板掛牌上市。保利物業大受市場關注，原因是主要股東的背景、基石投資者、盈收大增等。保利物業以上限35.1元定價，集資淨額約45.79億元。

保利物業上市分析

保利物業（6049）是由保利地產分拆出來的物管股，根據招股書顯示，保利物業的最終股東是國務院國有資產監督委員會，所以保利可謂不折不扣的央企。而且今次上市也吸引了國家級的基石投資者，當中包括管理新加坡外匯基金的GIC Private Limited、央企背景的中國國有企業結構調整基金及中交國際。另外也吸引了多間中國、新加坡及香港的基金認購配售股票。

母公司保利地產的背景相當亮麗，除了是福布斯世界在500強，也是中國房地產百強排名第4。根據保利地產的披露，今年1-10月的銷售額為3872億元（人民幣，下同 )，同比增長逾15%。保利物業自身的成續也很好，根據中指院，保利物業也是物管行業中排名第4。根據招股書，保利物業的收入有增長的勢頭，由2016年的25億元增至去年的42億元，毛利率亦由2016年的16.7%提升至去年的20.1%，2019年上半年的毛利率更達23.6%。

分拆的物管股有個特性，這些公司大部分有若干業務是依賴母公司，保利物業也不例外，大約有15.5%的收入依賴保利發展，這個比例有降低的跡象，反映公司正尋找來自第三方的生意，這兩年收入每年有增長，可見公司建立外部生意的策略成功。雖然關聯方客戶佔整體收入的比例下降，但保利發展愈來愈多的物業銷售活動，都交由保利物業處理，在保利地產的銷售額日益增加下，亦有望帶動保利物業的盈收，在保利物業尋找外在客戶的期間，也給予了一點支援。

延伸閱讀：【保利物業上市】入場費7,090元！首日招股吸182億元孖展！抽追揸沽攻略

物管股普遍造好

今年不少內地物管的分拆新股表現良好，當中奧園健康（3662）由年頭升至年尾，3月上市之今已有57%的升幅；藍光嘉寶（2606）升幅有32%。去年11月上市的新城悅服務上市至今更有280%的升幅，反映市場十分看好內地物管股。

免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。