俄羅斯樓市大旺 房地產平台Cian誓做俄版Zillow

撰文：經一編輯部｜ 圖片：新傳媒編輯部、iStock

Cian是俄羅斯房地產分類平台，成立於2001年，在全國重點城市擁有龍頭地位。

據網站排名和數據分析平台SimilarWeb的數據，按每月瀏覽量計，Cian是全球十大最受歡迎房地產分類平台之一，亦是唯一打入十大的俄羅斯同業。

提供的服務極之多元化，除一般房地產放盤及買賣外、還包括拍賣、虛擬實境睇樓、代理搜尋、顧客對顧客（C2C）租賃、按揭、估值、市場分析及發展商廣告承銷等。

主攻樓市熱點 盤源逾210萬個

瀏覽高於當地同業並非無因，Cian一直以來主打俄羅斯樓市熱點，包括莫斯科、聖彼得堡、葉卡捷琳堡及新西伯利亞。

2020年在以上地區的一手住宅、二手住宅及商業物業的市佔率分別達65%、41%及75%，遠遠拋離同業。

今年上半年，Cian平台上盤源數目約210萬個。樓市熾熱更刺激瀏覽量持續攀升，期內平均每月獨立訪客量（unique monthly visitor，UMV）高達2,030萬戶（見圖表一），較去年平均每月獨立訪客量增加兩成三，較2018年上半年更大升110%。

Cian於今年10月進軍資本市場，在莫斯科證券交易所上市之同時，向美國證監會提交上市申請，以預託證券形式登陸紐約證券交易所。

預託證券每股作價介乎13.5至16美元，最終以上限16美元定價；發售1,821萬股當中，有1,417萬股屬股東舊股。首日掛牌收報17.62美元，較定價高出10.1%。

新冠疫情之下，各國為免經濟急滑，均採取較寬鬆的貨幣措施。

根據國際私營房地產顧問萊坊的統計，截至今年6月底止12個月，55個國家及地區樓價的平均升幅為9.2%，是2005年3月以來最大；平均每三個國家，便有一個錄得雙位數升幅，當中包括俄羅斯。

俄羅斯政府面對石油出口表現未如理想，在保經濟的大前題，去年4月年推出物業按揭補貼計劃，目的刺激樓市需求。

由於當地利息已處於歷史低位；加上疫情期間施工量不足，導致樓市供不應求的情況更趨緊張。根據俄羅斯聯邦國家統計局的數據，去年俄羅斯新建住宅總樓面面積7,550萬平方米，按年減少5.9%。

供不應求，成為樓價升勢的最大推力。

當地樓價截至今年6月底止12個月，累積上升高達14.4%，升幅為全球十大之一。單計6月份，物業按揭貸款總額達5,450億盧布，較疫情前2019年同期大升一倍半。

原本今年6月到期的補貼計劃，在總統普京建議之下，補貼延長至明年7月，雖然按揭金額上限顯著收窄，但補貼比率則由6.5%，提升至7%，對上車盤需求仍有支持作用，意味樓市交投將繼續暢旺。

預計將於明年推出的黃金簽證，將是利好樓市交投的另一助力。黃金簽證為有計劃在當地投資的外國公民獲得居留條件。

要取得居留權的最直接方法，是投資3,000萬盧布在當地政府債券或購置等值物業；又或直接投資1,000萬盧布成立公司，並僱用至少10名當地公民。

相對於其他國家的黃金簽證，俄羅斯除容許申請人的配偶及子女跟隨居留外，其祖父母、父母、以至孫子女，皆可獲得居留權，即一人申請、可五代同行，堪稱全球最寬鬆。

上半年收入大升64%

俄羅斯經濟發展部預計，黃金簽證推出後，每年可吸引達600名海外投資者；到2030年，涉及總投資額至少達2,000億盧布。

市場則相信，措施將吸引中東及亞洲投資者湧入當地房地產市場，尤其目標「一帶一路」概念的中國公民。

回顧Cian往績，2020年收入達39.72億盧布（見圖表二），按年升10.1%；期內虧損6.27億盧布，較2019年虧損8.06億盧布，收窄22.2%。撇除非經常性因素，經調整經營現金溢利1.81億盧布；2019年錄得經調整經營現金虧損3.76億盧布。

截至今年6月底止上半年，收入27.04億盧布，按年大升64.7%。虧損由對上年同期4.05億盧布，擴大至16.7億盧布，主因籌組上市令股權開支大幅增加至14.7億盧布。

撇除非經常性因素，上半年經調整經營現金溢利5,100萬盧布，去年同期為經調整經營現金虧損5,200萬盧布。

根據弗若斯特沙利文報告指出，2020年俄羅斯房地產市場規模達2,380億美元；而線上交易平台仍處於起步階段，相關佣金、發展商廣告開支的潛在市場規模暫僅60億美元。

不過，當地房地產投資今年誓創出紀錄新高，未來市場增長潛力優厚，預計今後五年的複合年均增長率可達27%，Cian前景值看高一線。

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