供樓利息超越租金回報 樓價只升不跌已成神話｜蔡嘉民
當然，很多人話說樓有剛需，不會下跌。不過早前已於此欄提過，剛需只限三種情況：（一）結婚需要；（二）滿足感需要；（三）形象需要。因此，是次討論只限於從投資角度出發。
如讀者有上述三種需要，那就買樓吧！不用看下去。若不屬以上情況，再買樓只是不懂金融，不懂經濟。
不應怪責上一輩的思維，因為以往物業的而且確是個優質標的物，即使股市下跌兩成至三成，樓價仍是堅挺，有著不俗的回報風險比。
不過，若新世代仍然盲信上一輩傳下來的思維，就犯了心理學中的「路徑依賴」，即因為過去15年上升，因此認為未來也會上升。
歷史上有名的例子有「羅素的雞」。
羅素是個農夫，養了不少雞隻，每天早上會定時餵食。其中一隻雞天天都大膽地把頭伸出去吃東西，其他雞隻就疑惑，為何牠會這麼勇敢。
羅素的雞就表示，「每天探頭出去就有東西吃，已經持續了500天，這不很明顯嗎？還怕甚麼？」。
可惜，第501天，羅素於早上殺掉了牠，烹煮來吃。這個就是路徑依賴的經典例子。
筆者發現身邊很多人，都不知道樓價曾經於1997至2003年大跌了70%，看著過去15年的升幅，而選擇性忽略這七成的下跌，明顯是管中窺豹，只見樹木，不見森林。
美國聯邦儲備局剛議息，並「放鷹」指出2024年前，也不會減息或放緩「收水」步伐。
「收水」環境底下，港樓不會好。這絕對有數據驗證，本地樓價與廣義貨幣供應（M2）數字息息相關，相關性高達8成。因此，只要仍是「收水」，樓價就有下行空間。
供樓利息超越租金回報
另一方面，供樓利息剛於近月超越了租金回報，全港住宅平均租金回報此刻為2.4厘。若現時買樓，變相供樓成本比租樓還貴！
而以往並未曾出現過這現象，因此不會有人選擇買樓去主動達致負現金流。看畢這些數字仍在說「租樓等於替別人供樓」只有一種人，就是不懂數學。
有網民指，不買樓的人就是買不起，所以「吃不到的葡萄是酸的」。可惜，筆者早已能輕鬆full pay，仍沒有在香港置業。
除了因為看淡樓價及負現金流外，是因為機會成本問題。假設首期200萬元，筆者炒賣平均年回報30%，每年已是60萬元的機會成本！
即如果把200萬拿來置業而非投資，變相每年損失60萬元。
希望年輕人能看清現況，別盲目被上一輩注入固化思想，被300平方呎困住30年的青春。
