仲量聯行IPO估值師 教用2大股票估值法 一種傳統法有效估值科技股

撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室

仲量聯行一直給人感覺是較專注房地產業務，但企業評估及咨詢團隊卻較為注重資本市場，尤其是準備來港上市的公司持有不同的物業、資產，因此團隊的工作範圍，除了為房地產評估公允價值外，還包括無形資產、公司評估，甚至是品牌上的估值。

「在公開招股（IPO）的市場，我們的市佔率超過40%，是行業第一位；而第二位也只有10%市佔率。」仲量聯行企業評估及咨詢大灣區成長總監陳曼藝指。

IPO的估值是相當專業的工作，而對於一般二級市場的投資者來說，根據估值進行投資也能增加贏面。

陳銘傑指：

「IPO估值的方法有兩種，在業界通常會把這兩種方式一起做，而且會將得出來的結果，進行互相引證。」

市盈率不適用於科技股估值

第一種是收益法，亦即是市場很熟悉的現金流折現法（DCF），這是一個比較仔細但複雜的估值方法，牽涉企業不同的業務，考慮的是未來業務的現金流，再透過一個折現率計算出目前的價值。

另一個做法是市場法，首先要知道被估值企業的業務性質，再了解其業務與市場上哪一類公司較為接近，利用一系列的比率，例如市盈率、市賬率、市銷率為企業量度估值。 假設一間企業有不同業務，性質上與騰訊控股（00700）及阿里巴巴（09988）相似，在估值上就會拿兩間龍頭公司作為基準，但再以一定程度的估值折讓，以貼近合理股價。

但是，在二級市場投資的散戶，如果過分注重市場法估值的話，例如以市盈率做估值，在目前的市場難免會覺得有泡沫，陳銘傑提醒，投資者要開始改變固有的觀念。

陳銘傑舉了一個實例，「在2017年，Amazon（美股代號：AMZN） 的股價只有800元，市盈率亦曾超過200倍，但當年我們已經看到公司極有執行力，每進入一個領域就會顛覆行業，所以公司透過擴張到不同行業而實現價值。

簡單來說，只要公司有能力大大地改善人類的生活，通常也會享有較高的市盈率，得到較高估值。」 當年的超高市盈率，明顯是因為仍未能獲利的模式所致，Amazon近年的每股盈利收益大增，目前股價雖然已處3,000美元以上，但市盈率僅剩下約70倍，引證了陳銘傑當日的預想。

「Winners take all，贏家最終會吃盡整個市場。」

所以陳銘傑認為，目前很多公司未能盈利，造成高估值的表象，但股價仍然不斷上升，原因是市場了解到這些公司有實質業務，跟2000年科網股不同，如果以DCF分析，理論上是值得高估值的。

他認為就連科技女股神Cathie Wood也是用DCF model分析Tesla股價，3,000元的預測也不是沒有道理，畢竟企業在帶領全球的汽車行業，改善人類生活。還未計現時的低息環境，對創新企業極有利，畢竟企業的利息成本低，是企業增長的燃料。

陳銘傑強調，投資者要開始摒棄傳統的估值方法，市盈率通常是以最近的盈利作計算，現在進入一個科技轉移的大時代，畢竟這些科技公司的領先程度是其他公司難以追趕。 他建議投資者可以容許科技企業短期虧損，只要公司把錢用得其所，長線價值難以變低。

由於科技企業難以短期賺錢，在進行估值時，應由市盈率變為市銷率，或商品成交金額（Gross Merchandise Volume，簡稱GMV），以衡量企業的價值。 相反，一些公司總是保留大量現金，不運用現金擴張生意反而不斷派息及回購，在他們的角度，這是不適當用錢。

「未來五至十年，科技會令這個世界發生翻天覆地的變化，可能工業由機械工人為主；運輸是5G驅動；銀行會再加大金融科技等。」

內地物管進入未來

陳銘傑這個想法亦是很多人的想法，科技逐漸滲透日常生活，令大眾出現對未來世界的想像，而目前可以在短時間發展為科技行業的，可能是內地物業管理行業。

2021年1月，住建部、發改委及銀保監等十個部門聯合印發《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》，提出從六方面提升住宅物業管理水平和效能，並鼓勵有條件的物業服務企業向養老、家政、房屋經紀等領域延伸。

根據《通知》，鼓勵物業服務企業運用物聯網、雲計算、大數據、區塊鏈和人工智能等技術，建設智慧物業管理服務平台，提升物業智慧管理服務水平。 採集房屋、設施設備、業主委員會、物業服務企業等數據，共享城市管理數據，匯集購物、家政、養老等生活服務數據。

同時，《通知》鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索「物業服務+生活服務」模式。

「透過物聯網，可能你家裏的雪櫃會自動偵測缺少了甚麼，再自動聯絡物業管理處，再由管理公司替你購買再放入雪櫃；在地產租賃上，睇樓不再需要代理，業主把門匙放在管理處上，管理人員帶租客看樓盤；養老方面，管理公司可以透過科技，照顧獨居老人家起居飲食，即使出意外也能立即知道，買賣日常用品也幫到手。」

陳銘傑相信，當局也是看到物管的可能性，所以才有相關的條例，這個行業不再是一個普通看更看門口、做清潔的業務，是可以照顧到人類便利、安全的生意。

這也是為甚麼物管股市盈率偏高的原因，市場看到這個行業的增長空間，而服務延伸，以及不斷的收購擴張，就是物管股的兩個主要增長點。