以債息買股錢滾錢 穩封蝕本門 | 理財個案 | 諗sir
撰文：諗sir ｜圖片：新傳媒資料室、網上圖片
諗sir：
本人近日看到諗sir之專欄，深受啟發，因近期剛造樓按，希望諗sir能抽空就本人未來部署給予意見。
本人30歲剛結婚，年薪約54萬元，持現金約10萬元，扣除每月所有家用及開支約可儲5,000元，除剛造之按揭外無負債。
太太與本人同年，早年因身體狀況未能工作，現雖幾近完全康復，但因未曾正式工作，現為家庭主婦。
本人名下有一full pay自住樓，估價約630萬元，樓齡49年，藍籌屋苑，剛到銀行造30年重按，套現六成得約370萬元，月供約11,000元。
按諗sir所教，本人借貸力582萬元（〔54萬元÷12〕÷10,000×2.59*×50%），已用約64%。
自知儲蓄率不高，希望將套出金額年收10至20厘息，數年後如樓價跌、人工又有增長，並把mortgage降至50%後出租拉高借貸力。
到時可用太太名九成上會（本人作擔保），購買另一物業，向一生三宅邁進。
閣下有提過如現金不夠300萬元之選擇，惟手上之籌碼比300萬元多，未知可否提供一些配置的意見，如債基、直債和現金之比例？需要留多少現金作防守？另因自住樓樓齡高，是否需要考慮於短期換走？
希望諗sir能提供意見，謝謝！
讀者Steven
理財個案分析
諗sir答
【理財個案拆局】49年樓都可獲銀行重按30年，價碼600餘萬元的，應是美孚新邨吧。
本個案讀者明顯有讀好及理解筆者專欄，給一個讚！
讀者明白將自住樓結欠減至五成再出租，做足工夫後可令借貸力提升；明白借貸力點計及知道借貸力用了多少是關鍵。
此外，讀者亦明白自住樓已達49年是問題，以及明白在借貸中，業主及擔保人是不同角色不同責任。
由於讀者太太剛病癒，新婚之際應先站好陣腳，過一至兩年再考慮買第二間樓是合理選擇，到時太太有糧單，借貸力應可提高。
股票加債基及直債
30歲有300多萬元，應怎運用？建議是股票加債基及直債打底。
由於買直債一般是10萬至20萬美金入手，故流動資金少於此數者，宜用更靈活的債基月月收息先。
當然直債有到期保本之特性，很吸引，讀者可考慮向一些入場門檻低一點的直債埋手，考慮入手東亞銀行直債。
除之前介紹過沒有到期日、派8.5厘的一隻外，今期介紹是2020年到期的。
由於有到期要歸本，派息低一點，6.125厘，10萬美元可入場。
東亞為「BBB」評級，持有三至五年東亞直債，用收息101課程之對應表可查到，違約率約1.2%左右。
讀者將370萬元當中的80萬元買入直債，收49,000元一年，同時把利息及資金中抽約50,000元出來，共10萬元，每年投放一隻股票。
限制每年只買一股，可以做足功課先投資。
雖然筆者很少叫人買股，但本身不抗拒股票，只不過反對用超過身家三成買股，更反對一些人以為買大隻股就可以擺埋唔理。
基本上蝕本門已封
由於讀者年輕，可趁這兩年學好分析股票，年升過倍的機遇，確實股票能做到，但成功之前必先付出不少，勿只羨煞旁人而忽略其台下工夫。
由於只將收回來的利息加些少錢買股，基本上蝕本門已封，如果選股有法，息口更是由6.125厘加倍上升。
至於餘下的290萬元，可將170萬元入手債基收息，行E餐或C餐都可，分別年派10厘及15厘。
以170萬元收15厘計，每月派21,250元；加上東亞債那49,000元，月收約25,300元，蓋過按揭供款11,000元後，還剩14,300元，加快儲蓄進度。
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