【新股上市】京東物流、順豐房託業務、盈利分析 公司無錢賺但有強大護城河 仍然值得抽？
撰文：經一編輯部｜ 圖片：新傳媒資料室、am730
順豐房託於5月5日至10日進行招股，綜合多間券商數據顯示，截止上週三（5日）數據顯示，順豐房託錄得1.59億元孖展，尚未錄得足額認購。順豐房託預期5月17日掛牌。星展為獨家保薦人，瑞信及摩根大通是聯席全球協調人。
順豐房託 預期股息率達6厘
順豐房託計劃將上市日起至今年底的100%收入，全數用作分派，預計今年可供分派收入將達1.12億至1.38億元，以最低發售價4.68元計算，每個基金單位的分派收益率達5.3%至5.9%。
順豐房託暫有三個物業，分別位於香港、佛山及安徽省蕪湖市。順豐房託行政總裁兼執行董事翟迪強表示，目前房託擁有的三個物業中，只有佛山物業出租率達100%；蕪湖物業的出租率只有46.9%。
香港物業方面，出租率達93.7%，主要因早前有租戶不斷遷出遷入，繼而影響出租率，但公司有信心年底能夠提升至理想的水平。
翟迪強又表示，母企順豐（深：002352）在內地已有約50個物流項目，總面積逾600萬平方米，已經投產的面積逾170萬平方米。順豐房託未來五年，對上述項目將會有優先購買權。
順豐房託2019年度全年溢利1.75億元，2020年盈利僅2,688萬元，按年大減85%，主要由於集團的投資物業公允價值下跌及融資成本上升。REIT是以收租作為主要收入，而根據規定，房託必須用租金減去營運管理支出後，把至少九成資金作為股息分發給投資者。
順豐房託 不能執著於盈利數字
因此不少「穩陣派」投資者都非常偏愛投資房託，除了股息利益率高外，亦相對穩定，這亦是房託的一大賣點。
所以，對比起盈利，房託的物業收入淨額更為重要。由於盈利或受個別非現金項目，如投資物業公允值影響，物業收入淨額則更能反映一家房託的可派發現金能力。
以去年為例，順豐房託盈利由於受到投資公允值錄得5,384萬元損失；加上融資成本增加，令全年盈利2,688萬元，按年大跌84.6%。
但若撇除投資公允值變動後的運營溢利，則按年增4.5%；而同期，集團物業收入淨額，即租金收入扣除物業運營開支，則有2.16億元，按年升4.29%，這樣一來，集團的增長其實頗為平穩。
除了順豐房託外，京東集團（09618）旗下的京東物流，上週已獲批上市申請，料在5月招股及上市，成為京東系內第三家上市公司。高盛、美銀證券及海通國際為保薦人。
京東物流早前傳出以400億美元（約3,120億港元）目標估值，集資30億至40億美元（約234億至312億港元），惟近期科技股表現備受政策、配股集資等不利消息影響，其最終估值或有下調壓力。預計集資額將用於升級及擴展物流網、供應鏈解決方案及物流服務的先進技術等。
京東近年火速將四間公司在港美市場上市。當中，京東集團、京東健康（06618）表現不俗，京東物流能又能否再創佳績？下文列出記幾個熱門問題，為讀者梳理一下資料：
（一）京東物流賺還是蝕？
據京東物流最新初步招股書顯示，2018至2020年收入分別為379億元人民幣、498億及734億元人民幣；虧損為28億、22億及41億元人民幣。
公司預期2021年度虧損將顯著增加，原因包括可贖回可換股優先股公允值變動、毛利率下降（因新冠肺炎相關政府支持受益預期減少）行政銷售及研發開支增加。
而承銷團之一的美林發表報告，給予估值介乎300億美元至454億美元（約2,390億港元至4,540億港元）。其預料集團最快2023年才扭虧為盈，主要因內地海運裝箱物流（SCL）需求強勁帶動所致。
（二）虧損代表公司前進成疑？
雖然京東在近年均錄得虧損，但公司的收入卻不斷遞增，每年維持30%以上的增速，且增速在加快。
而且毛利方面也出現大躍進，2018年，京東物流的毛利潤是10.8億元；毛利率只有2.9%，基本無錢可賺，虧損亦是必然之事。
不過，觀看數據，集團毛利率在近年飆升，反映集團未來盈利能力提升。2019年，毛利潤增加到34.3億元；毛利率提升至6.9%，有了賺錢的可能。2020年前三季度，毛利潤直接飆升至54.2億元；毛利率達10.9%。
（三）集團業務有何特別？
京東物流並非只提供常規的物流服務，如果按客戶類別，可以將京東物流分成兩大塊：一體化供應鏈客戶服務收入、其他客戶收入。
一體化供應鏈服務，聽起來有點複雜，其實只是外包物流服務的一個細分市場，是一種更先進的物流服務類型，除常規的物流服務外，還包括快遞、整車運輸、最後一公里配送、倉儲、上門安裝和售後等服務，類似於「全包式」、「一站式」的服務，滿足客戶的全方位需求。
而這部分的客戶收入，一直佔京東物流總收入超過70%，而且收入增速不斷提升，一體化供應鏈在2019年的增速是22.5%；2020年前三季度提升至33.8%。
這項收入快速增加的原因有兩個：一是接受這種服務類型的客戶數量增加了，從2019年前三季度的36,671名，增加至2020年前三季度的46,083名；二是每個客戶貢獻的收入增加了，從21.4萬元人民幣增加至24.2萬元人民幣。也就是說，京東物流賺的是供應鏈服務的錢，而不僅是物流服務的錢。
（四）對母公司京東的依賴性強嗎？
而根據招股書資料，京東物流的外部客戶收入佔比不斷提升，從2018年的29.9%、2019年的38.4%，提升至2020年前九個月的43.4%，可見現時的京東物流，反映對母公司的依賴也愈來愈少。
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