九置投資物業減值185億 幅度成業界標桿｜中環洪八公專欄

最典型例子是九龍倉置業（01997），公司坐擁銅鑼灣時代廣場、尖沙咀海港城等優質商場商廈，上半年基礎淨盈利31.23億元，按年錄2%升幅。但重估投資物業錄得減值44.26億元，導致股東應佔虧損為10.52億元。九置還補充一句，資產淨值較五年前低16%。九倉置業今年上半年在投資物業的虧損已達到25億元，較2023年全年只有11.47億元，高出1.17倍。若計入2022年至今年上半年的投資物業虧損，更達到185.6億元。

資產值5年跌16%

九置以投資物業收益為主，業務表現與零售市道掛鈎。九置在中期財報稱，本港營商環境仍困難，匯率走勢不利、息口高企及人手短缺影響業務營運能力。其中第二季的零售銷售出現雙位數急跌，寫字樓市場亦遭經濟疲弱和供應過剩夾擊，預期租金調整，會持續直至營商環境改善為止。酒店業也尚未完全恢復，房價在去年初邊境重開初期有所飆升後回落。九置展望業務時，完全不覺得有任何樂觀期望。

同樣坐享中環甲級商廈資產的置地集團，由2020年度至今就投資物業共減值75.74億美元，相當於減值22.7%。置地入賬可以作為本港收租股減值的標準，疫情期間減值至少兩成才算合乎基本步。要留意的是，置地商廈的空置率仍然處於低水平，6月底止為7.3%，不單較中環整體甲級寫字樓的空置率12.1%為優，亦遠較長江一期的空置率25%為佳。

置地減值比例可作參考

如果與中原地產早前發布的研究報告比較一下，2023年頂級寫字樓租值，較2019年低23.6%；甲級寫字樓則低27.9%，置地就投資物業的撇賬比例，基本上與大市同步。若以重災區中環中心作比較，2017年底長實集團（01113）以呎價33,000元甩賣；近日成交價跌至每平方呎13,000元，跌幅達六成，理論上，中環甲級商廈可以撇賬五至六成。在疫情期間，九置和置地的投資物業組合變化不大，所以比較疫情前和後的投資物業估值，容易考究減值是否足夠；但遇上一些大量發展物業的公司，便難以判斷。

無論如何，減值只是賬面上的非現金項目調整，並不反映地產股的營運質素。美國有機會今年9月開始減息，各方面營運數據好轉後，便有機會令估值回升，同時帶動盈利。