40歲夫婦上演「中產悲劇」：月入12萬、揸300萬資產、淪落欠債1,200萬！

現想就個人情況詢問閣下意見。

本人有3個住宅物業，2車位，另外股票及現金如下：

• 物業1 (自住，市值1100萬，欠銀行610萬，仍需供30年)
• 物業2 (出租，市值580萬，欠銀行349萬，仍需供30年，月收租1.5萬)
• 物業3 (出租，市值464萬，欠銀行328萬，仍需供30年，月收租1.5萬)
• 車位1 (自用，市值70萬)
• 車位2 (出租，市值60萬，月收租1700)
• 股票 (持有平保，友邦，農行，碧桂園，碧桂園服務，洛鉬，市值74萬)
• 現金 (180萬)
• 家庭月入12萬，每月可儲3至4萬
• 本人及太太均40歲

問題一：參考閣下著作，以上的負債比率約50%，應該不高，但每當想到欠下銀行超過1200萬，還有30年要供，都十分擔心，有何方法盡快減債，或縮短供款年期？

問題二：按我情況，怎樣再增加現金流及被動收入，以盡早實現財務自由？

個案重點：

‧夫婦40歲，家庭月入12萬

‧持有3個物業，2個車位

‧股票74萬

‧現金180萬

‧欠銀行超過1200萬

重點目標：

‧如何縮短供款年期或減債

‧增加現金流

‧財務自由

‧加被動收入

龔成老師分析：

1）要因應你的年齡、負擔、風險情況而決定你的負債比率是幾多。

你現時的總負債比率去到50%，以你的年齡，其實無問題，不過你出現擔心的情況，反映你風險承受能力並不是太強。

我相信50%是你的上限，不用太擔心，但之後不要再增加負債。

其實，不建議減少還款年期，或提早還錢，因為現時的低息環境，其實資金成本不高，與其還錢，不如將錢投資更好。但如果你真的好擔心，可以將現金$100萬，遲去物業3的的部分按揭。

其實你不用擔心，因為只要你保持每月還款，其實就算物業的價格跌，銀行也不會找你麻煩。如果真的有需要，亦可以賣車位幫手還錢（相信不會行到這一步）。

而初步睇你的情況，物業2、物業3，應該收租足夠供樓，即是你「可以唔理」這兩層樓，由得他們「自行運作」。

其實你現時手持的牌面不錯，只是投資知識不足，出現了不必要的擔心，同時未能作出最好的配置。建議你加上理財知識，對你資產的影響會好大。

不過，你財富組合出現了「太多物業」的情況，已有少少集中風險，之後的配置，應該強化翻股票與現金比例。

2）以你的年齡，其實仍是財富增長的黃金時期，而我們進求財務自由，會用「先增值，後現金流」作方法。

較後生時應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為你仍可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

因此，你可以投資平穩增長型股票，再加少少潛力股。你現時手上的股票，基本上都可以，但就可以更有效運用現時持有的現金作增值。

龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

‧ 《經濟一週》理財真人Show節目擔任致富教練

‧ 曾接受多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富

‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條

‧ 《經濟一週》、《華富財經》專欄作家

‧ 證券業持牌人士

‧ 股票課程導師，學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上

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