上車買咗層$500萬單幢樓 做7成5定8成按揭好
問 1：做7成5按揭 VS 8成按揭
龔sir, 我終於上車了
買咗一間單橦樓，$500 萬
請教一下
1. 按揭用H好定P好？
現時P比H貴小小，但H好似波幅好大
2. 問過銀行最多借8成按揭，能力上可借少d，可借7.5成。借少d係咪有著數？但就真係清袋了
龔成老師答：
1）恭喜你！H按的波動會略高，不過，如果你用總數去計，H按始終較為著數，同埋H按始終有封頂，所以不同太擔心。
2）現時仍在低息環境，借平息提升總財富的方法。你可以假記同一筆資金，可以還錢或投資，還錢就可減少利息支出，投資就可得到回報，在回報高於利息成本的前提下，不還錢去投資，對總財富更有利。
另外，如果完成買樓過程後，自己一d現金都無，這不是好的理財方法，寧願借多少少，但自己有現金，同時可投資增值，策略上較好的。
8成與7成半相差不遠，但8成按揭可令你手頭有一點現金，其實可減少風險。（對照龔成信箱Q3883）
問 2：
我搵到兩隻疑似潛力股，唔知老師你既睇法係點呢？
第一隻係3380龍光地產，因中國樓市都發展得快，我見佢roe都升左不少，而且算係大的地產商。第二隻係2111 超盈國際，佢早前盈利下跌，令股價大幅下跌，我覺得依家算係平宜，唔知龔成老師你點睇？
聚焦粵港澳大灣區。截止 2017 年 6 月 30 日，公司土地儲備總貨值達 3,880 億元人民幣，總建築面積約 2,789 萬平方米。
其中 80%的貨值位於粵港澳大灣區，貨值約 3,145 億元人民幣，建築面積約 1,830 萬平方米
中意佢有好多土地儲備而且大灣區係未來發展區域
其實我仲讀緊大學year 4,但我好有興趣研究股票，我目標係希望我grad後有資金就可以有足夠投資知識進行投資。我已經決定第一份糧就報老師你既堂架啦!!!
龔成老師答：
龍光地產（3380）係中國有多個物業發展地點，深圳、廣州、佛山、南寧、東莞、珠海、惠州、中山、成都等地都有。近年中國物業市場興旺，佢都有唔錯的發展。
不過要留意，中國樓市開始有泡沫，如果逆轉的話，會對內房有不少影響，加上內房股近年的股價大幅上升，要平衡當中的風險。
另外，其他內房都有負債較高的問題，佢算是較少了，算是可接受。
至於超盈國際控股（2111），佢係一家提供一站式解決方案的女性內衣物料供應商。主要客戶包括愛慕（Ａｉｍｅｒ）、仙黛爾（Ｃｈａｎｔｅｌｌｅ）、安莉芳（Ｅｍｂｒｙ Ｆｏｒｍ）、曼妮芬（Ｍａｎｉｆｏｒｍ）、馬莎（Ｍａｒｋ＆Ｓｐｅｎｃｅｒ）等。
雖然近年生意上升得唔錯，但要留意，佢剛公布的中期業續，出現盈利倒退的情況，你要分析下，這是行業週期的轉變，還是只是一些短期生意或其他問題。
好，期待課堂見到你！但你都要留意，上堂前這段時間，要保持增加投資知識，因為愈早得到知識，就愈快啟動財富增值。（對照龔成信箱Q3881）
問 3：
成哥
你點睇101恆隆？
龔成老師答：
恒隆地產（0101）本質不錯的，除左香港持有不少收租物業外，近年都不斷發展大陸，成為增長動力。
佢物業組合包括商場、商舖、寫字樓、住宅、服務式寓所、工業╱寫字樓、以及停車場物業等。而物業項目遍及上海、瀋陽、濟南、無鍚及天津多地。佢的長遠目標是擴展中國內地業務。
現時息率有4%以上，其實不錯，絕對有穩中求勝的效果。這股正面的。（對照龔成信箱Q3882）
問 4：
請問下越秀交通基建（01052）可以長期去持有嗎？
打算現在月供這隻股票如何？
龔成老師答：
越秀交通基建（1052）主要從事投資、經營及管理位於中國廣東省及其他省份的高速公路及橋樑。現時投資及經營的收費公路及橋樑項目合共13個，控股項目應佔權益收費里程約為301公里（總收費里程約為357公里）。
整體來說，越秀交通算是不過不失，公路橋樑都處不差的地區，持項目都算有一定質素，但回報率不算高，而人民幣變動亦對這企業略為造成風險。
雖然收費模式被政府控制，成為了這企業收入的不確定性，但政府總會平衡市民與企業雙方的利益，加上政府近年鼓勵私人企業參與建設公路項目，因此總要給予企業合理的回報，故這方面的風險不大。
雖然過往股價保持平穩上升，但由於股本回報率偏低，以至投資價值略減，現時股息率接近6%，算是不錯，可以進行月供，無問題。（對照龔成信箱Q3884）
問 5：
成哥! 你點睇大陸REITS? 有無股票推薦? 另匯賢(87001)現價是否值得買入?
龔成老師答：
我會略喜歡香港的房託，因為減少了人民幣波動的風險。
匯賢（87001）不錯的。
佢現時主面有兩項資產：包括於2011年收購的北京東方廣場之零售、寫字樓及服務式公寓業務；以及兩家酒店（北京東方君悅大酒店及瀋陽麗都索菲特酒店）。
加外有新增投資，於2015年才收購的重慶大都會東方廣場。
人民幣及中國樓市略有過熱的情況，都是其中的風險，而當市場擔心中國房地產市場下跌時，這股都會下跌，令股息率上升，所以股息吸引，其中一個原因是其中的風險。
因為佢原理是有樓收租，若往後的租金下跌，就會令到你收到的股息減少，而人民幣波動，亦有可能令你收息減少。
從整體及本質上，這房託是不錯的，適合長線投資。雖然有上述所講的潛在風險，但高股息率，可說能抵償當中風險。
但要留意，根據北京市人民政府於2006年6月26日發出的國有土地使用證（京市東港澳臺國用（2006出）第10128號），該發展項目總土地面積為7萬7千平方米的土地使用權已授予北京東方廣場公司作綜合用途，到期日為2049年4月21日。
所以，佢的價值會減少，股息高，如同包捨部分本金。（對照龔成信箱Q3885）
問 6
多謝成兄的回覆，你說我年紀輕，可以略有風險，可投資比亞迪的比例亦可較高，因我年紀輕所以有時間守，當中守的意思是？可否深入解釋一下？
龔成老師答：
我們投資股票，其實是投資企業。
「投資」就是我們這刻將現金，投入到這間公司，慢慢等這公司成長，等佢收成。比亞迪（1211）生產電動車，這是新興的行業，中間一定有風險，要經過好多年的努力，才會有收成。
如果你年紀大，投資太大比重在這股，若這公司中短期出現了生意上的不利情況，因而令股價出現較大的跌幅，作為長者，若中途資金有用要賣出，風險就大。
相反，年輕人時間長，可慢慢等企業成長，就算中短期企業股價大跌，也不用理，慢慢等佢上升，即是「可以守」的空間較大。（對照龔成信箱Q3886）
問7：
龔sir ，如果在興趣，以及人工方面，你會點揀呢？
龔成老師答：
如果比我，我會選擇興趣。
你將會從事呢一門數十年，如果唔係自己興趣，都幾辛苦。相反，如果果邊係你興趣，你自己會發展得好好，就算工作時間較長都頂得到，整體的成就會較高。
這是一個兩難的問題，因為無人知邊條路先係最好，你要多從「整體」、「長遠」的角度去想。你想象下10年後的你，從事那一邊較開心，會有較大的成就？相信你就有答案了。
記住，你每一個決擇，都是最好的決擇，加油！（對照龔成信箱Q3887）
問 8：
老師，我聽你講買入陽光房地產，港燈，香港電訊，深高速，也有少量莎莎及數碼通，其實我心中一直很想找機會入手港鐵、港交所、中電、金沙/銀娛、盈富。
但一直覺得不算便宜，想等調整時才趁低買入，現時是否應該等待股市爆破後有較大的調整時才買入？
以上我持有的股票應保留至什麼時候/那個價位才算遠高於內在價值再賣出？我還未懂如何估價，所以股市升或跌我都沒有信心應在那一點賣出或買入，我應該怎樣做？
另外想請教你，數碼通股價一直慢慢向下，現在算是便宜，還是股票質素下降呢？應該加碼再增持嗎？
龔成老師答：
你原本持有的，可持有，這些都是有質素的股票，持有愈耐增值愈高，為何要急於賣出會增值的資產，變回貶值的現金呢？
所以，我們以長線持有、永遠持有優質股為原則。除非出現股價比企業價值，嚴重高估的情況，否則持有都問題的。
至於其他股票，的確不平宜，所以要睇你本身的持貨，恆指29000點，未到狂熱期，但又不算平。若果你已夠貨，已有一定數量的股票，那該不用再入了。
不過，若你未夠貨，手頭現金多過股票，那就要選擇一些估值相對不太貴的優質股，小注小注去買入，不要在未到狂熱期前，自己處於無乜貨的狀態。
數碼通仍有質素的，不用太擔心，現時處合理價，可以分注買入，但要留意，近期電訊業有價格戰，中短期股價會波動的，但長期的行業結構無變。（對照龔成信箱Q3888）
問 9：
成哥，中交建1800我9.8元買了兩手，值唔值得再加注，呢隻算不算優質，現價是不是便宜? 謝謝
龔成老師答：
中國交通建設（1800）有質素的，過往的盈利增長不錯，近年有增長放緩的情況，所以市場估值都有調低，相信中短期股價仍會少少波動，但長期正面的。現價合理，可分注入少少都得。（對照龔成信箱Q3889）
問 10：
龔老師你好，一路都有睇你的文章和書，知道投資是要長線，但近日真的開始有點迷惘，我的投資有17,000 (平均@$28.60)股中入壽和4萬股交行 (平均@$6.80) 。
知道投資是要長線持有，所以係2015大時代的時候高位 28,000都沒有沽出兩股；但現今恆指已升穿29,000，可惜以上兩股連成本價都未到，是否我的操作有問題？
是否應該於2015年高位時要減持一部份？
還是我的平均買入價太高？
兩股的合理買入價又應多少才應買入？
最後，現時我是否應繼續持有？
還是跟我的朋友建議換馬至其它防守性高的收息股如港燈、中電、中煤、越秀(405) 、建行、朗廷(1270)等股呢？
前面的收息股那一隻較好？還是要分開買兩三隻收息呢？謝謝老師解答我的疑難！
龔成老師答：
有3個概念要清楚翻。
第一，優質股長期會上升，但中短期總會有波動，我地好難去足中短期的波動，所以，長線投資是最好的策略。而愈優質的股票，長遠升值能力愈強，持有愈耐增長愈高。
第二，每隻股票都有佢的合理估值，「價格」與「價值」是不同的兩回事。每隻股票都會處「平宜」、「合理」、「昂貴」，如果你在貴的價位買入，就要一段時間才能回到當時的買入價，因為「長遠股價必然回歸價值」。
第三，每間企業都有佢的特性，中人壽（2628）除左本身的保險業盈利外，同時會利用淨存金投資，因為有投資到國內的A股市場，因此，當大陸股市波動，佢的股價都會受影響，很易令股價過份換高或推低，這是特性。
至於交行（3328）已是一間平穩，增長不快的企業，你睇翻佢盈利，5年來都是$600億左右，增長不多，所以股價都難以大升，但就有穩定同派息吸引這兩個優點。
至於轉到其他股票，其實無乜無謂，因為你本身持有的不是沒有質素，要睇下你看好那隻。轉到防守性股票的好處，是當大市跌的時候，你影響較少，同時有不錯股票，但當大市升的時候，你升幅較少。
越秀（0405）同建行（0939）收息不錯的。（對照龔成信箱Q3890）
多謝各位提問，若然你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網的，當然，會將發問者的身份，以及有關個人的部分刪去。
另外，由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要3天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要7天才能回覆，希望各位能諒解。
編按：龔成是於公屋長大的80後青年，畢業後於銀行從事投資相關工作，雖然月薪僅萬多元，但因為理財及投資有道，只花五年時間，於28歲已累積到100萬元資產，目前淨流動資產有數百萬元。著有暢銷書《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》及《財務自由行》，並出任創富課程導師。
