9成上車者已負資產 只有3種人應該買樓｜蔡嘉民
一如既往，探討前必先開宗名義，有三類人必須買樓，沒有討論空間：
（一）想要裝修成自己喜愛的模樣，那必須買；
（二）以應付另一半要求，那必須買；
（三）以應付自身滿足感，租樓是應付不了的。如果不屬以上三種，就可以繼續看下去。
唱淡時間異常準確，於2021年8月寫了幾篇文章唱淡本地樓價後，中原指數就不斷下跌，由191點跌至159點，足足17%！
成功看淡的是因為歷史數據告訴我們，如果美國聯邦儲備局「收水」，樓價就必須下跌，樓價與M2幾乎同步。
此外，租金回報已低於供樓利息，即租樓付出的金額比供樓的利息更少！換言之，買樓後放租的回報是負數。
9成上車者已負資產
因此，單純從數學角度出發，買樓已比租樓更愚蠢。數據顯示，去年以九成按勉強「上車」者，已經負資產，因為樓價已下跌超過一成，賬面上虧損已超過整份首期，可悲也。
有朋友經常說，自住根本不用怕，這實是錯誤思維。打個比喻，沒有人會以1,000元買一碗飯，然後說，因為是自用，所以不用理會價格。
為何要急於在市頂買入單位，而非待樓價下跌20%才買入呢？
以同一單位算，待價格下跌20%時，單位大小能增加25%；即400平方呎變500平方呎！所以，自用或投資根本不影響結果，重點在於，必須從數據上出發，以找出正確入市時機。
此外，年輕人常受上一輩影響，從而認為必須買樓，這也是嚴重欠缺批判思考。
過去20年之所以樓價上升，是因為貨幣寬鬆政策。此刻，宏觀經濟完全相反，再盲買只等於不懂金融、不懂經濟。
難以實現財自
無可否認，樓價在價格波動率上比其他資產穩定，例如比港股、美股、商品及加密貨幣更穩定，對於「亂炒人士」來說，有可能是個好操作，因為買樓能鎖起大部分資金，大大減少亂買亂賣的可能性。
不過，這也嚴重影響向上流的可能性，未來10年樓價不可能像以從20年般不斷上衝，如果把努力打工賺取的工資全投到房地產中，只會壓低整個資產組合的回報，同時浪費了極多機會成本，難以實現財自。
所以，買樓這操作並不適合大部分年青人；反之，適合已經賺夠並打算退休者，因為樓價低波動的特性，可以有效保存資金。
而對於專欄開首提及的那三種必須置業者，可以待聯儲局宣布減息，或者重新「放水」時，便可以考慮進場。
當供樓利息重新低於租金回報，樓價便會止跌回升。
