夫妻檔買36年納米樓收租 樓價3年後「無郁過」：我睇淡想換兩房，條路點行？
我們積蓄不多，現金定期只有約50萬至60萬元。在2019年買入一個大埔單位，現在銀行估價已下跌至和買入價一樣，相信如現時放賣，成交價會更低。該單位樓齡36年，是一房納米單位，現在每月供樓14,000元，而每月收租10,500元。
有感新界舊樓齡的一房細單位，未來都不太看好，而我們現在則每月花15,500元，租住另一個較市區和樓齡較新的一房單位。
因應家庭計劃，想搬到兩房單位。想請教意見，在目前情況下，應該低價賣出大埔樓，再趁樓價下滑買入另一兩房單位嗎？還是在目前經濟情況下，應該保留大埔單位繼續收租，再找另一兩房單位租住？謝謝。
諗sir：細心想想，讀者「一房搬兩房」的家庭計劃，其他人都會有。因此，一房經常被換走，換樓客一旦簽了兩或三房的買賣合約，劈住價賣走一房都在所不惜，此為一房呎價企不穩的原因之一。
二是中國人習慣，有錢通常都想住大些，就當家庭有無小朋友，一房租客始終會換上更大單位。
所以買一房收租經常張約（兩年）就完。時常有斷租期及比佣搵新租客。
不應留大埔舊樓
不妨作簡單的抽離，客觀站在多數人角度思考下，位處大埔加上舊的一房不應再留。
各區都有大量新一房供應。亦由於讀者每月支出不少，靠樓去擴大資產，搭「印銀紙」下資產膨脹去累積財富，這是最穩當而成功率最高。
相對如果閣下儲蓄充裕，其實現時不少大銀行直債的孽息已達8%至9%一年，比定期存款好一倍。
又或保費融資雖面對高融資成本，但銀行批出的計劃較貼prime rate，計埋保費公司予特別優惠，內在回報率（IRR）一年都在近10%，因此買樓之外，實在機會處處。
據筆者經驗，後生到結婚既階段使費不少，不靠供樓去鎖死部分儲蓄，最終都是花掉。何況資產膨脹需投入時間才能見效。
閣下見到樓價以10至20年計倍升，但三至五年樓不太見效。
現時樓價處於較低水平，換上更大的單位或開始置業，都是可考慮之時。
其實要去捕捉大市升跌，股票反而是較好工具。買樓轉身慢，出入手續費較高。
所以合理做法是將資金按情況分配，留些少錢買股去捕捉市升市跌；另外留有一手有樓揸手，幾十年來，有能者都按此法。
