內地法拍房比同區二手「便宜一大截」？拍賣現場實戰心得｜Dooby Sir
法拍房價格究竟有幾低？
以筆者所參與拍賣的單位為例，物業位於珠海市中心前山河旁，發展商中海的一個住宅項目，兩梯三伙，建築面積134.62㎡，一線河景，高層，南北通，起拍價人民幣250萬，每坪約為¥1.8萬，競拍出價¥10000元/次。
相對同屋苑相同面積單位市場二手叫價約人民幣450萬，以450萬計算每坪約人民幣3.3萬。起拍單價對比市場二手價足足平1.5萬/㎡，如果競拍者數量不多、競拍者實力不足，真的可以執到筍盤。
這幾年疫情反覆導致經濟受壓，法拍房亦隨之增加，好多用家及投資者希望從中買到筍盤，因此拍賣活動亦相對活躍。
起拍價及競拍時間的制定？
筆者向有關銀行職員了解，起拍價由第三方機構評估，一般起拍價是評估價約打7折或更低，亦有個別例外的CASE。而債權方（多數為銀行）都希望儘快收回欠款，所以法拍房的起拍價遠遠低於二手市場價。
筆者參與幾次競拍活動後留意到， 「造馬」或「造媒」情況暫時未太嚴重，只要去到債權方（多數為銀行）要求的價位， Bid價情況開始緩慢及每次出價金額比較正常。
可能有讀者會問，每宗拍賣時間制定？拍賣網頁內亦有公示拍賣起止時間一般為24小時，最後5分鐘如果有人出價，拍賣時間自動延長5分鐘。
筆者建議有心想買拍賣盤的讀者，在拍賣前段時間先觀察，中段時間可試探出一口價，直至截止時間5分鐘內留意拍賣最終價錢，仍然在你預算中，可以再出價，反之，可以停手啦。
法拍房購買資格、能否承做按揭？
現在全國許多地區，法拍房也納入限購政策之內。因此，在參與拍賣前應先自行去當地不動產登記中心查詢是否具備購買資格。如未了解相關購買政策信息導致拍賣成功後無法過戶，需自行承擔法律風險。
關於按揭方面，網絡上資訊參差不齊，在此筆者分享下自己今年4月的拍賣經驗，在拍賣網頁上就可了解到該物業能否承做按揭，亦提供相關合作銀行信息。
當時筆者相約銀行職員並前往該分行進行申請按揭手續，提交銀行所需的文件；同時，相關銀行職員亦會問：對是次拍賣房能接受最高價是多少？銀行根據你所提供的入息證明去判斷能夠貸款的最高金額。
特別提醒，拍賣網內公示支付總樓價餘款時間早於銀行放貸時間，而這筆款項是支付給法院指定賬戶，當然如果你FULLPAY就無問題啦；若然做按揭，會有一連串的操作，銀行職員會向你提供一間相關擔保公司人員與你接洽並協助處理，擔保公司會收取一定服務費，溫馨提示：服務費有商議空間。
最後，如你競拍成功，恭喜你了，帶上法院出具執行裁定書到不動產登記中心辦理過戶登記手續。相反，競拍成功後，不履行競拍條款，或者過戶時發現無購買資格，之前所繳交的拍賣保證金不予退回並承擔相應責任。
投資需謹慎，筆者李海文建議，法拍房雖然比二手市場價低，但拍之前必須多花心機及時間，必須了解清楚上述風險及拍賣規則內容，避免損失。
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