由「林鄭Plan」到「波叔Plan」 引導買家安心換樓：邊類物業係大贏家？
今次的財政預算案，對買樓投資的人來說有多方面的影響。有些政策影響比較細；有些影響非常大。
先講影響比較細的，差餉寬免及電費補貼等不說了，以往都有，有些新政策便要留意。
例如租金可以扣稅，上限10萬元，對於未有能力買樓、要租樓住的朋友來說直接受惠。
有讀者問，雙租族呢？因為已有物業所以未必有份了：又有人問，如果本人租給屋企人呢？雖然未有具體細節，但財爺已講明不容許，還是留給有需要的人啦！
這個政策影響比較大的，反而是有樓收租的業主，過往很多業主為求賺盡，不打釐印，不交稅，這是犯法的。
不過引入這個政策後，租客會主動申報，租約就會曝光，業主切勿逃稅，政府亦會因而多很多稅收。
又例如暫緩追討欠租，立法規管業主在三至六個月內，不能對表列處所欠租採取法律行動。
實際上對租戶幫助不大，因為欠租都會一直累積上去，甚至會加上利息，最終愈欠愈多。
對業主說，租又收不到，又不可收回物業，銀行又不會寬免供樓，對於投資工商舖，尤其適合租予表列處所的單位，負面影響更大。
接下來，到影響最大的政策，就是「波叔 Plan」。
財政預算案再次提高高成數按拫上限，最高九成按揭，由過往的800萬元，提高到1,000萬元；而最高八成按揭，由之前的1,000萬元，提高至1,200萬元。
然而影響最大的並非上述條款，只是樓價上限提高了而已，最大影響的，是即使在1,200萬元以上，都可以做到高成數按揭，只是貸款上限是960萬元而已。
以往的政策是一刀切的，政策對市場做成很大干預。
例如最早期的400萬元（九成按揭）及600萬元（八成按揭），就令到細價樓大幅跑贏大市，呎價甚至高過一些中產區的豪宅。樓價過了600萬元的上車盤，呎價就即時大打折扣。
到了近年來的「林鄭Plan」，又令到600萬至1,000萬元的樓，無論成交宗數及樓價均跑贏大市，樓價逾1,000萬元的二手樓，成交價會受壓。政策就像引導買家去買個別板塊的物業。
換樓鏈更完整
惟新政策改善了這個問題，例如1,300萬元的物業，也可以借960萬元，即是相當於樓價的74%，首期僅340萬元。
相反，在舊制度下，就要付五成首期，即是650萬元。對有心換樓的業主來說是很大幫助。
1,000萬及1,200萬元的物業，也不會因為政策出現嚴重扭曲，甚至出現市場上所謂枱底數的情況。
在新政策下，整個換樓鍊更完整了。至於哪類型的物業會最受惠？目前仍待觀察。
