盤點林鄭房策「找咗幾多數」 第二個首置盤已走樣？｜胡說樓市
回顧林鄭月娥特首任期內，對房屋政策的著墨其實不少。
覓地建屋未見成效
在覓地建屋方面，林鄭月娥上任初期提出「土地大辯論」，成立土地供應專責小組，就不同土地選項優次提出建議，開拓短中長期房屋供應。
另外，她又提出明日大嶼、「北部都會區 」等香港長遠發展願景、推出與發展商合作的土地共享先導計劃等。
然而，就增加短期供應而言，成效似乎並不顯著。
「土地大辯論」被諷為劃了幾年的「點心紙」，但仍然沒「點心」供應。
雖然政府最後決定接納土地供應專責小組建議，收回粉嶺高爾夫球場32公頃用地興建公營房屋，但預料要到2029年入伙，距離至今仍要多等七年；另外，最具爭議性議題—應否發展郊野公園邊陲，則目前仍然未有定論。
至於土地共享先導計劃，發展局此前指，至今已收到三宗正式申請，合共涉及約1.78萬伙，惟仍未完成審核，短期相信仍未可轉化成供應。
提出2大發展願景
林鄭月娥的房策中，最有野心的、討論度最高的，莫過於「明日大嶼」、「北部都會區」。
在其第二份《施政報告》提出「明日大嶼」計劃，項目計劃在交椅洲和喜靈洲附近分階段填海興建人工島，填海面積達1,700公頃。
此外，並在任內最後一份《施政報告》提出發展「北部都會區」。
都會區包括天水圍、元朗及粉嶺/上水等已發展成熟的新市鎮及其相鄰鄉郊地區，並有六個處於不同規劃及建設階段的新發展區和發展樞紐，包括古洞北/粉嶺北、洪水橋/厦村、元朗南、新田/落馬洲、文錦渡和新界北新市鎮。
料興建超過90萬個住宅單位，可容納約250萬人居住，範圍內亦擬建新田科技城，令整個「北部都會區」 的職位數目達約65萬個。
當時提到，政府主導的土地供應在未來20至25年，將提供近100萬個單位，若能夠推動所有政策的話，有信心香港房屋問題可以徹底解決。
然而，無論「明日大嶼」或「北部都會區」，發展的時間都是以十年計，因此常被外界批評遠水不能救近火，更莫說當中的成本效益。
林鄭月娥在2017參選特首時，曾在政綱提出「置業新希望」：「房屋政策以置業為主導，讓市民安居，樂以香港為家。」
第二個首置盤已走樣？
她提出重建置業階梯，為不同收入的市民提供置業機會，包括在居屋之上，構建中產家庭可以負擔的「港人首置上車盤」；增加「綠置居」的單位供應；並建議研究推出試驗計劃，容許未補地價的居屋業主，通過與社會企業合作，把單位在市場放租，以增加居屋租務市場流通性。
五年差不多過去，當初的承諾有多少實現？
先談「港人首置上車盤」。首個首置項目煥然懿居在2018年底以市價62折發售，但供首置人士購買的單位數目僅450個；另位於觀塘安達臣道的第二個港人首置上車盤，提供的單位數目則較多，不少於1,000個。
惟定價已由原先市價62折變做市價8折，而且項目還包含四座單層高洋房，這批洋房同屬「首置」抽籤計劃的一部分，這令項目被質疑不單未能真正幫助到首置自住人士，更被指方便了有意購入獨立屋作炒賣的投機者。
資助出售房屋方面，政府早前指，今年將出售共8,900個居屋單位和4,700個綠置居單位，即合共有13,600個資助出售單位供應，令本屆政府推出的資助出房屋數目總數升至約38,300個，較上屆政府多出約4倍。
然而，若將38,000個單位平均攤分五年供應，每年單位數目也不足一萬個，是多是少則見仁見智。
林鄭Plan有找數
五年前，林鄭月娥在政綱中提到，要求香港按揭證券有限公司研究優化「按揭保險計劃」，為首次置業的本港永久性居民提供「上車」方面的更大協助。
她任內放寬首置按揭保險計劃，可以說是切實找了數。
政府在2019年放寬首置人士的按揭成數，八成按揭樓價上限由600萬增至1,000萬元，首次置業人士，申請九成按揭樓價的上限倍增至800萬元，市場稱有關計劃為「林鄭Plan」。
政府近期進一步放寬按揭成數，新計劃將可申請最高八成按揭貸款的樓價上限，由1,000萬元提升至1,200萬元，首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限，則由現時800萬元提升至1,000萬元。
此外，今次按證公司更擴大按保計劃適用範圍，為價格1,200萬元以上至1,920萬元的合資格物業提供按揭保險，按揭成數最高為五成至八成，上限960萬元。
2019年「林鄭plan」推出後，二手及換樓市場的流轉即明顯加快。
當年放寬後不久，即使遇上持續的反修例示威、疫情襲港，樓市仍然堅挺。
根據香港按揭證券有限公司資料顯示，去年全年新取用按揭保險金額突破千億元，宗數近24,000宗。
無論金額及宗數均創有記錄以來的年度新高，反映買家對高成數按揭有一定需求。
「林鄭Plan」降低了首置人士的首期要求，幫助不少人「上車」；不過，另一邊廂，計劃進一步刺激需求入市，直接或間接推高樓價，增加了「上車」成本。
另外，有聲音批評，「林鄭Plan」幫助一批財政能力略遜的買家入市，一旦樓市逆轉，力有未逮的市民將承受巨大風險。
