找到高入息按揭擔保人，便能萬無一失？
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按政府統計處早前公佈的勞動人口入息中位數為約2萬元，假設入息能到達這個「比上不足，比下有餘」的水平，要於香港買樓，單靠一己之力，似乎可供選擇的單位，數量不太多。如若再配合金管局數字看，截至2月新批出按揭貸款，平均的貸款額約為477萬元，月入2萬，要做到477萬元的按揭貸款，基本上只有加入共同借款人或擔保人才可能。不過，找擔保人也是有學問的，不要以為只要收入夠高便可，如擔保人本身有按揭在身，有可能是「幫倒忙」。
近日我們有一個案，客戶購入了約900萬元的單位，他自知入息不夠通過銀行要求，便找來超高入息的哥哥幫忙做按揭擔保，他知道如果擔保人有按揭供款在身，會影響其按揭成數要扣減一成，即是要由60%，降至50%。不過由於他一直只打算做50%按揭，預計貸款額為450萬元，是以覺得沒太大問題。不過，他完美地忽略了，這個扣減按揭成數的規例，還有一個附帶條件，便是貸款金額不能多於400萬元。是以客戶要再準備多約50萬元首期資金才可。令他大失預算。幸好客戶哥哥願意於首期上幫忙，最後才完美解決。
其實這個案，幸好的是客戶家人的入息是真的足夠雄厚，因為如若擔保人有按揭在身，在銀行眼中便是「multiple mortgages」，除了最高按揭成數扣減10%，同時供款佔入息比率都要扣減10%。以上述例子，擔保人本身有400萬元按揭貸款，另加客戶新買入900萬元單位，借400萬元，年期30年，利率3.375%，如果要通過壓力測試，月入要有近九萬元 ($89,595.4)！較一般首置情況，做60%按揭，每月入息要求多逾一倍。
如果對如何找合適擔保人有疑問，建議找專業人士協助計算，或可減少自行計算出現誤差的機會，或能及早發現問題，盡早找到應對方案。
| 假設：新買入900萬元單位，年期30年，利率3.375% | 一般首置人士 （不用按揭保險之下） |
擔保人已有400萬元按揭貸款，年期30年，息率3.375% |
| 按揭成數 | 朂高可借60%，上限500萬元 | 50% （上限400萬元） |
| 供款佔入息比率 | 50% (所需入息 約$44,209.6) |
40% (所需入息 約$88,419.3） |
| 壓力測試下 供款佔入息比率 |
60% (所需入息 約$46,664.3) |
50% (所需入息 約$89,595.4)* |
*以上只供參考，一切以銀行/貸款機構批核為準。
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撰文：黃詠欣
