內地「商住兩用」公寓中招風險極高：呢類投資只適宜「謹慎買」

大致內容如下：

第一位劉生說：2018年喺內地買了兩個物業，均稱「商住兩用公寓」原本約定2020年底可以交樓，但至今仍未收到通知收樓，劉生了解後，發現項目仲未完工。

另一位莊小姐說：2017年的內地買入一間聲稱可以「商住兩用」的公寓物業，早幾年成功收樓。在購買時發展商銷售承諾售後返租，由酒店託管方營運及支付收益。

屆時會對單位進行統一裝修，回報以實際收益扣除營運成本為準，大概每年約有6-8釐，吸引莊小姐即時購買一間作投資之用，即場簽定5年酒店託管合約，同時支付酒店托管方所要求統一內部裝修及傢俬電器等費用人民幣35000元。

從表面上睇非常吸引，但問題來了，莊小姐稱直至今日只收到2個季度的收益。而在業主群內發現原來已有多位業主留言指責酒店託管方承諾的收益多個月來沒有支付，查詢時「一個推一個」。

從以上個案當中，存在兩個問題。

一、發展商或地產代理為了促進銷售，經常把實際是「商業用途性質公寓」，在宣傳上包裝說成「商住兩用」作為賣點，誤導消費者。
二、利用高回報或穩定收益的「售後返租、售後託管」形式吸引大量市民購買。
近幾年，香港各大媒體都有報導，這類項目投資存有一定高的風險，即便如此仍有人中招。目前Facebook或YouTube仍還有好多帶有「商住兩用」、「返回報」等字眼的推廣廣告。可見，好多人仍「未知死」，無視風險，到出事後悔都來不及。
也因此，筆者今期寫一篇精簡的總結，內容包括物業用途性質及哪些物業可以「建議買、謹慎買、不建議買」，給大家參考。

首先，講下「謹慎買」

第一類，上面提及的「商業用途性質公寓」。據知，若干年前「商改住」確實曾經存在，但經內地土地制度改革後，大多數城市正常情況下禁止商業、辦公用途的土地興建的項目，其內部設計不可以類似住宅，也不可以突顯出居住的設施，例如，天然氣、床之類。現實上，目前市場上出售所謂「商住兩用公寓」，基本上95%都屬於「商業用途性質公寓」或「非住宅用途公寓」。

「商業用途性質公寓」有別於住宅。首先，其土地使用年期較住宅短，一般為40年，少部份為50年。正常情況下，水、電按商業標準收費，不能接駁天然氣，貸款年期最長10年，貸款利率較住宅高，契稅為3%，建築標準較住宅低，例如日光照時間、通風、公攤面積多、公共活動空間及綠化率等不及住宅，賣樓所繳交稅項成本較住宅高，收樓後進出群體較複雜，因有部份單位用作辦公。特別一提，大多數持有此類物業的人，不能入戶及小孩不能就讀該區公立學校。

其規定條例雖是如此，但實際情況下，每個城市可因城施策，在實施當中可結合自身城市發展，對相關宏觀條例作出調整，而調整甚至可細分到城市的不同區或同區不同項目。舉個例子：在2017年中山某發展商曾邀請筆者參觀一個非住宅用途的公寓項目，有所區別是該項目能夠接駁天然氣，水、電按住宅收費標準。

而最近，亦有某些城市調整放寬持有「非住宅用途公寓」持有人入戶及小孩就讀公立學校的限制。

所以，筆者建議，市民在購買此類項目前多搜集資料，做足功課，關注該城市最新修改條例，才能對發展商銷售或地產代理所提供宣傳資料及內容的真實性作出判斷。買之前一定要對所購買的物業釐清及知悉所有。有興趣的讀者們可翻閱筆者過往關於如何購買「商業用途性質公寓」的專欄及採訪。

第二類「車位」

坊間常見到地產代理宣傳投資內地車位時，大多數引用香港及澳門車位投資價值作比較，以誇大內地車位的升值潛力。香港及澳門地少人多，金融區、旺段、大部份屋苑車位供不應求，重點區域違規停泊執法強，車位自然有投資價值。

但內地則地大物博，投資前要因每個城市及地段而判斷是否值得。不能完全套用香港澳門這一套。當然，買來自用沒有問題，假若想「刀仔鋸大樹」就要「謹慎」。讀者如有興趣了解更多，可翻閱筆者過往相關專欄。

第三類，舖位

現在還以「一舖養三代」的思維去投資舖位恐怕讓你失望，搞不好可能要「三代養一舖」。買舖位比買住宅技巧難度要高。如真要買舖，建議民生旺段臨街地舖，最好有或鄰近大型屋苑、入住率要高、統計地舖數量、靠近屋苑出入口等；其次，可選商業圈旺段臨街地舖，最好連貫或附近有大型購物商場，留意商場入面行業分佈及統計出名牌商家數量等，從而衡量此段臨街地舖買不買得過。

第四類，寫字樓

寫字樓作投資要「謹慎買」，因為現在好多一、二線城市的部份寫字樓出現空置率上升的情況。建議最好一、二線城市的一線區一線位、或二線區的一線位，最好近地鐵或主幹道，選擇真正地標式寫字樓，附近有大型商圈如商業街、購物中心（了解商圈內行業分佈，統計知名品牌數量、最好有五星級酒店等）。

其次，注意寫字樓外型外觀要「靚仔」、豪華或四正大堂、電梯分流及數量、物業管理口碑、發展商有該類項目開發經驗等。特別一提，如地段內寫字樓佔大量較細面積要再謹慎。反之，地段內有大量全幢物業由發展商自持用作收租增值就更加好。

再來講「不建議買」

第一類，小產權。大多數指沒有不動產權證書的樓宇，不受法律保護。但實際上，因城施策，每個城市政策都有所不同，有些城市默許對外發售及有證書。有些城市就禁止對外發售只對特定人群發售。有些小產權未得到全面合法合規興建，政府有關部門可要求全部拆卸。在這麼模糊不清晰及風險如此高的情況下，不建議普通市民購買。

第二類，承諾有固定租金或回報的辦公室、酒店式等商業公寓，商場、「劏場格仔舖」，一律「不建議買」。

因為，所謂承諾的租金回報，好大部份是「羊毛出在羊身上」。一般情況下，樓價高於市場價出售，好大機會回報是從多出樓價而來。這種操作模式存在風險較高，一旦樓盤賣得不好或經營中的酒店、商場經營不善，已收到銷售款的發展商有可能攜款「走佬」或項目爛尾，亦有部份直頭最後不會經營，賣完套現即走。出現這些情況，投資者都可能血本無歸！

但要補充一點，市場上確實亦有返租商業公寓項目能夠履行承諾，有經營及有收益給業主，這就需要考你經驗及慧眼。在這，對這類市場不熟悉又沒有經驗、或第一次買這類項目的市民，筆者一律「不建議買」。

筆者過往亦曾寫大量此類相關文章，有興趣可查閱。

最後，講講「建議買」。