住宅租金扣稅｜「租霸」入屋易請難送 小業主6條防線嚴選好租客！
政府為減輕私樓租戶負擔，於《財政預算案》建議推出住宅租金開支扣稅，以及建議按「能者多付」原則，引入差餉累進制。表面看來，兩項措施都是有利租客多於業主。
不過，業主如果手上把單位長線收租，其實都有不少方法保障自己。
了解是否正常租客
其實業主找租客如像僱主聘請員工一樣，簽約前應留意對方的家庭、工作背景、衣著及談吐舉止等。
例如租住單位的人數及彼此之間的關係，是否多在家用膳及有否飼養寵物等，以了解對方是否正常租客。
如果對方不合眼緣，毋須勉強；如果雙方感覺良好，下一步便可傾談租金及租務細節。
當然，打釐印是重要的法律證據。
過往有個別業主貪方便沒有為租約打釐印，但如果出現租霸，業主需要控告租客，法庭不會受理沒有釐印的租約。所以保障雙方權益，必須在租約上打釐印。
打釐印費用一般由業主及租客分攤，收費由年租或平均年租的0.25%至1%不等。
假設租約期為2021年1月1日至2022年1月1日，月租為20,000元，印花稅為該年租金的0.5%，印花稅便是1,200元。
業主可透過稅務局的租約印花稅計算機，計出實際的打釐印費用支出。
另一方面，「兩按一上」是保障業主的常用手法，即是指雙方簽約時，租客要向業主支付兩個月租金作為「按金」，以及一個月租金作為「上期」。
兩按一上要先過數
假如每月租金為15,000元，租客便需要支付30,000元（兩按）及15,000元（一上），合共45,000元。
在租約完結時，租客能依照租約還原單位，業主便會發發兩個月按金。即使對方欠租或「走佬」，業主也有三個月租金保障自己。
如果租客以支票形式繳付「兩按一上」，要確保正式過數後才交出鎖匙，避免「租霸」開出空頭支票再佔據單位。
事實上，近年來為保障業主收租更安穩，不少保險公司為業主提供出租物業保險，讓業主只需要支付細額保費，便能安心做個包租公。
市場上出租物業保險產品收費標準各有不同，其中一種按年度租金收入的1.3%收費，最低保費2,000多元。
另有些出租物業保險，主要以單位面積及計劃類型計算，實用面積500多平方呎以下單位，選擇基本的計劃每年保費只需要600元左右，面積愈大，收費愈貴。
至於當單位內的家居財物被破壞，出租物業保險也能提供保障。
例如當單位被消防員造成損壞、需要清理碎礫、室內裝修等，家居保險計劃會提供額物業保障，每年保障高達20多萬元，當中家居財物保額為10萬元左右。
此外，當業主要面對法律責任的問題時，隨時要面對大額法律的費用，或達七位數字。
而出租物業保險也有提供業主法律保障，有計劃可提供高達1,000萬元的業主法律責任保障。
包括因導致第三者意外身體受傷或財物損失時，所需負上的法律責任。
出租物業保險提供法律保障
另外，亦可保障業主因出租物業或其所在之大廈公眾地方，發生意外而須負上的法律責任。
然而，出租物業保險五花八門，想找一份最適合自己的保險計劃，了解每份保險的詳細資料，可直接向保險公司或大型地產代理免費查詢，而且有機會獲得額外優惠。
同時，由於部分「租霸」惡名昭彰，經常被入稟追討租金，所以不少業主會已有自家的黑名單，讓會員自行查閱，業主可付費入會查核相關資料。
業主與租客正式簽約前，可要求對方提供身份證及糧單。業主亦可要求租客提供銀行結單，顯示出過往交租紀錄，確保對方是良好租客。
如果擔心租客有欠債，可以要求對方提供信貸報告。
信貸紀錄內有租客的評分、還款紀錄以及是否有官司在身等，信貸紀錄由A（最好）至J（最差），G至H為欠佳，I至J級為瀕臨破產階段，如果租客屬於此等評級，代表對方信貸紀錄極度欠佳，業主宜再三思應否出租予對方。
租金連跌5個月 低價租盤成交增
樓市交投氣氛受疫情影響；加上近數月多個新盤入伙令租盤增加，導致私人住宅租金進一步下跌。
美聯「租金走勢圖」顯示，2月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約34.63元，按月續跌約0.3%；而今年首兩個月則跌約1%。
租金自去年9月後連跌五個月，累積下跌約2.6%，並創自去年4月後的10個月新低。
月租15,000元以下租務升
今年首兩個月，15,000元或以下的住宅租務個案比率回升。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，以該行促成的租務個案計算，今年首兩個月，月租15,000元或以下比率約40.9%，較2021年第四季約35%增加約5.9個百分點，並創自去年第一季後的新高。
今年首兩個月月租15,000元或以下個案中，包括天水圍嘉湖山莊、沙田第一城及屯門大興花園等大型屋苑；而新晉物業的日出康城SEA TO SKY、MONTARA及MARINI、屯門恆大．珺瓏灣、天水圍WETLAND SEASONS PARK等亦包括在內。
其中屯門大興花園兩房月租為11,000元。
美聯市務經理（銷售）顧耀彬表示，屯門大興花園1期1座低層D室，面積428平方呎，兩房間隔，月租11,000元，呎租約為25.7元。業主在2021年約6月，以約515萬元購入上述物業，租金回報率2.56厘。
中原副區域營業董事伍耀祖表示，天水圍嘉湖山莊麗湖居6座高層D室，面積544平方呎，三房間隔，月租叫價12,000元，議價後以11,000元租出，呎租20.2元，減幅約8%。業主於1999年8月以178萬買入單位，持貨22年多，是次租出，租金回報高達7.4厘。
反觀今年首兩個月，月租逾15,000至20,000元的租務個案比率約28.3%，較去年第四季約28.9%，則減少0.6個百分點。
至於月租逾20,000元比率錄約30.8%，較去年第四季約36.1%，更減少約5.3個百分點，雙雙同創自去年第一季後的新低。
