通關復常效應 大灣區物業重拾升軌
房地產服務商戴德梁行，最近發表大灣區住宅市場及商業物業投資市場2022年回顧及2023年展望。
2022年大灣區住宅市場受到疫情影響明顯轉為淡靜，整體成交宗數和二手樓價均出現下調趨勢；而商業物業大手投資市場（1億元人民幣以上）反而相對企穩。
然而，隨著內地防疫措施大幅放寬及恢復免檢疫通關，預期將為大灣區住宅市場及投資市場帶來利好消息，相信能帶動整體市場氣氛及成交量逐步回升。
成交量升2成
受疫情和經濟增長放緩影響，2022年大灣區住宅成交量大幅回落，整體一手住宅成交宗數約40萬套，與2021年相比按年下跌近35%。
其中，過往為香港買家熱點城市的珠海的調整幅度最大，按年跌幅近62%，去年內地的入境限制，無疑亦拖慢了整體住宅的成交量。
在九個內地大灣區城市當中，大部分城市的一手銷售套數按年下跌達三成以上，僅江門及中山跌幅較為輕微，分別為17.6%及22.6%，主要原因是本地需求較大，其他城市的買家較多是外來人。
戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻說：「雖然2022年大灣區整體住宅成交量回落，但最近中央大幅放寬防疫政策，並與本港恢復通關，相信將有助帶動大灣區今年後市的成交量。」
然而，通關初期，較多是港人北上收樓及完成疫情前的交易為主，並以用家主導市場，成交量未必會在第一季立即出現V型反彈。
大灣區樓市銷售對疫情相當敏感，2021年初疫情管控；加上內房危機，2月成交量大跌一半；去年每月成交量跌低於2021年，去年底至今年初，疫情相對嚴峻，預料1月成交僅約20,000宗，將創歷史新低。
中央大幅放寬防疫措施，但需時待疫情穩定下來，相信整體大灣區樓市，要到今年下半年才能重拾上升動力，料全年總成交宗數有望上升20%至25%。
大額交易佔比新高
至於住宅價格方面，部分城市一手成交價錄得升幅，但主要因為一手樓盤的供應和預售集中在優質類型物業，故平均一手樓價被推高，但實際成交並不多。
二手價格方面，以具指標作用的深圳市為例，根據戴德梁行提供的深圳中高端二手住宅價格指數，二手樓價已從2021年高位回落逾5%，但相信隨著內地放寬防疫限制，樓價跌幅有望逐步收窄，預料今年樓價將保持平穩。
除了中港兩地通關外，去年底內地出台16條措施支持內房，包括鼓勵做好「保交樓」金融服務，加強市場信心。
此外，中央持續擴大內需、放鬆限價、取消限購、下調付款比例、放寬公積金貸款額度等，均利好房地產市場逐步復甦。
商業物業投資方面，縱使受疫情影響，去年大灣區商業物業投資相對活躍，下半年出現了多宗1億元人民幣以上的大額交易，使全年總投資金額達649億元人民幣。
以成交額計算，大灣區佔全國1億元人民幣以上大宗交易約29%，其佔比為2018年起五年以來的新高。
2022年的商業物業投資仍以深圳和廣州最為活躍，其中深圳錄得40宗成交，總投資金額高達442億元人民幣，超越北京躍居為全國大宗交易額第二位；另廣州亦錄得19宗大手成交，總金額為199億元人民幣。
若以投資金額劃分，去年大灣區全年共錄得24宗10億元人民幣以上的交易，佔大灣區整體交易宗數差不多四成，明顯較2020和2021年多；另外，10億元人民幣以下的成交亦錄得37宗。
至於按市場資金來源劃分，內資成交金額比2021年上升超過50%至559億元人民幣，佔整體市場分額86%。
可見內資的成交額正支撐著大灣區物業投資市場，當中包括數宗接管個案相關的大額交易；反之，外資投資金額只佔整體的14%。
戴德梁行相信，隨著內地和世界恢復通關，今年外資投資比例或能重上2021年水準，即約三成半。
新經濟物業活躍
以交易物業類型劃分，寫字樓/研發辦公物業仍然主導商業物業投資市場，佔去年總投資金額超過一半。
戴德梁行中國資本市場執行董事陳彩麗說：「大灣區寫字樓項目仍受市場追捧，但買家以自用型買家為主，佔寫字樓交易額近七成。我們預計，隨著大陸防疫政策放寬以及通關復常，傳統物業，如寫字樓和零售物業的投資活動，有望在今年下半年回升。」
另外，戴德梁行留意到投資在新經濟相關的物業如工業、物流、數據中心等的比例增加，去年全年交易金額達154億元人民幣，佔整體交易額24%。
「中央自2021年6月起，積極推動基礎設施公募REITs的發展，為房地產企業提供更多融資途徑，同時亦進一步刺激外資的投資活動，去年市場共錄得至少13筆與REITs有關的大額交易。」
REITs市場的高速發展，配合政策的支持，促使高端製造產業園、生物醫藥園區、倉儲物流、長租公寓等物業跑出成為投資熱門物業。
「料這些物業類型會繼續在今年走高，而房地產投資基金的投資活動，將成為來年投資市場的重心，今年有望成為成交大年。」
