港人告別負資產？還原25年前香港樓市真面目：樓價都是這樣長大的！

未來十年樓價預測

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，近八年，新界東樓價增長跑贏九龍區。前八年，九龍區樓價增長跑贏新界東。再前八年，新界東樓價增長又跑贏九龍區。

未來十年，九龍區大舉重建，啟德發展進入成熟期，九龍樓價增長會否再次跑贏新界東呢？讀者可以參考CCI中原城市指數，九龍區CCI_Mass及新界東CCI_Mass的統計。

截至於2022年4月的CCI中原城市指數，新界東CCI_Mass報186.30點，九龍區CCI_Mass報174.14點。前者較後者高出7.0%，自從2014年至今，樓價正增長下，新界東樓價指數一直跑贏九龍區。近四年的差幅大概維持在4到6%間。

97年後樓價成績表

2014年前的八年，情況卻相反。九龍區CCI_Mass一直跑贏新界東CCI_Mass，差幅長期維持2到6%的差距。

至於2005年前的八年，情況又再倒轉。新界東樓價指數跌幅少於九龍區，即樓價負增長下，新界東跑贏九龍區。兩者差距約有2到6%。

新界東及九龍區樓價增長互有追趕，領先位置三次互換，其中有很多原因。新界東以新市鎮為主，平均樓齡遠低於九龍區，樓價增長理應長期跑贏。

但九龍區陸續有大型社區發展，一旦發展成熟，大量新屋流入市場，推高樓價增長。

例如新九龍的九龍站及奧運站，將軍澳的發展。近年新界東樓價增長跑贏九龍，始於3D辣招後，明顯是政府政策向新界中小型樓傾斜所致。

CCI中原城市指數，於1997年7月為基點100點，包括新界東及九龍區CCI_Mass指數。指數有劃一的基點，可以量度樓價的變化。新界東CCI_Mass領先九龍區CCI_Mass，是新界東樓價增長跑贏九龍，并非新界東呎價高於九龍區。名義呎價與樓價指數，用途各有不同，切勿混淆。

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