美聯調查：75%港人睇淡樓價 內地客等通關直掃啟德：佢同深圳太相似！

布少明：首季樓價跌3%

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示，結果反映，有近75%受訪者看淡樓市前景，比例創2年新高；同時有逾7成人選擇以網上搵樓作為搵樓主要途徑。是次調查反映疫情下，業主與買家紛紛看淡樓市前景，而且在限聚令制肘下，愈來愈多市民傾向網上搵樓。

布少明預料，首季樓價在疫情影響下將跌約3%，但一旦疫情開始受控，買家信心恢復，相信全年樓市及樓價可望出現「U形」，甚至是「Ｖ形」反彈。

美聯移民顧問高級策略總監鄭天殷表示，若以1,200萬的樓價計算，目前內地一線城市首置最高只可做7成按揭。

相比之下，本港政府再放寬按揭後，可做到8至9成按揭，明顯較具吸引力；加上內地房策較嚴厲，又有限購政策，相信香港較寬鬆的按揭及房策可吸引內地投資者在港入市，料疫情緩和後內地人將再度加快赴港買樓的步伐。

75%人睇淡未來半年樓價

是次調查共收回502份有效問卷。就樓價走勢方面，多達74.5%受訪者認為，未來6個月樓價將下跌，遠較2021年10月同類調查錄得的40%大幅高出34.5個百分點，並創出逾兩年新高，數字僅次於2020年初，新冠疫情剛爆發時錄得的82.8%。

布少明認為，受訪者對後市的看法，反映市場在疫情悲觀情緒，預料近期樓價整固走勢將持續，繼續維持首季樓價跌約3%左右的預測。不過，根據以往數波疫情經驗，一旦疫情受控，樓價將先跌後升，相信全年而言，樓價仍有望升約5%。

另外，近期疫情肆虐；美國聯儲局加息逼在眉睫；俄烏戰雲密布，加上港股表現疫弱，難免打擊投資氣氛。

投資意欲創新高

是次調查結果顯示，投資者比例明顯下降。在被問及入市目的時，只有約17.2%的受訪者表示為「投資」，較21年中調查時大幅下滑23.5個百分點，相關比例更創出有調查以來新低。

反映目前入市者均以「上車自用」及「換樓」為主，尤其在政府近日再度放寬按揭，重啟換樓鏈，換樓需求與日俱增，相信在疫情受控後，樓市積壓購買力將會漸漸爆發。

當被問及「哪個外在因素最影響置業決定」時，有29%受訪者表示最為憂慮「疫情發展」，在一眾選擇中佔比最高；至於選擇「經濟前景」的受訪人士亦有22%，排名第二；再之後最影響置業的因素分別為「未來房屋供應」，佔約13%。

內地買家料來港買樓

鄭天殷表示，內地人士與新香港人置業，著眼點與港人有所不同，較少考慮短期因素，如疫情、息口、經濟等的影響，反而著重於樓市政策及保值潛力。自從政府於新一份財案再度放寬按揭保險後，香港樓市對內地買家而言更具吸引力。

自從再放寬按保後，美聯移民內地客戶有關1,200萬香港物業的查詢量，較公布前增長約2成。

客戶群普遍查詢以啟德區為主，主因是該區與深圳南山及廣州珠江新城相當類似：是一個有配套有規劃的地段、而且坐擁較完善的「小區屋苑」群，兼有綠化帶，同時具備投資升值潛力。

根據中國人民銀行最新資料，若同樣以1,200萬的樓價作首置，同樣供25年去計算，對比北京、上海及深圳等一線大城市，目前在香港購買此樓價的物業，可做到8按，首期只需240萬，反觀在內地一線城市買樓最高只可做7按，需要預留360萬作首期，首期差距相當明顯。

再加上目前內地按揭息率高近4.6厘，與本港P按約2.5厘相比亦高出一截，每月供款上有所差距；考慮到現時人民幣匯率高企，兌換港幣在港買樓形同樓價「打8折」，所以香港的低息環境及匯率因素同樣吸引內地買家。

同時，現時內地房地產政策亦較香港嚴謹，再以北京、上海及深圳為例，在限購令影響下，單身／離異人士限購1套物業；已婚人士則限購2套物業；反觀香港在政策層面上限制較少，在買樓時除了繳付買家印花稅(BSD)以外已無其他特別限制，令內地買家來港入市意欲增加。

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