樓價迎2019年後最傷時刻：大地主、小業主被「斷錯症」之謎！｜胡說樓市
無論是住宅抑或商舖、小業主或大業主，通通不能避過今次疫情打擊。
疫情影響氣氛；加上政府進一步收緊社交距離措施，窒礙樓市交投，樓市價量齊跌。
二手住宅成交跌逾5成
根據土地註冊處資料，2月住宅買賣合約僅2,912宗，按月跌近32%，按年更大跌逾五成；合約總值295億元，按月及按年分別下挫約32%及約48%。
疫情未受控；加上政府一口氣將現時實施的社交距離措施延長至4月20日，有意放盤的二手業主也開始接受現實，叫價回軟，甚至主動割價，冀促成交易，樓價是否已見底，仍是未知。
反映二手樓價的中原城市領先指數CCL，3月初曾創50週新低，雖然其後止跌回升，但該行研究部也坦言，CCL短期目標下試176點低位，重返2021年初時的水平，抵銷了去年全年升幅。
另外，物業顧問戴德梁行，就此前亦發表2022年第一季住宅市場回顧及展望。
該行預計3月一、二手整體成交會下跌至約2,000宗水平，不單是新冠肺炎疫情以來新低，也將為2016年2月後，逾六年單月低位。
事實上，本港樓市一直堅挺，即使經歷中美貿易戰、2019年大型反政府示威、新冠疫情全球大流行，本港的樓價一直算尚平穩。
面對種種負面因素，香港的樓價亦未見明顯的跌幅，當然，若要與其他地區或國家比較，則是另一回事。
兩年疫情以來最傷
2019年開年之初，本港樓價指數報174.49；當時背景是中美貿易戰停戰90天，但大家對後市頗有憧憬，樓價到6月破頂達190.48。
然而，下半年本港社會運動風波開展，火速發酵成逆權運動；中美貿易戰風波再起，樓價開始走下坡。
到2019年尾，樓價指數只得約180點，全年樓價升幅通通報銷。以當年高位計，下跌的跌幅度超過7%。
2020年、2021年，雖然經歷新冠肺炎疫情大流行及移民潮，但在剛性需求下，本港樓市仍相當硬淨。
過去兩年，中原城市領先指數穩步向上；去年8月，在新盤銷售暢旺帶動下，本地樓價再創新高，樓價指數達到191.34的歷史高位。
不過，以全年升幅計，過去兩年本港樓價升幅不算多，2020年及2021年本港樓價升幅分別不足1%及逾半成。從去年8月樓價指數高位計191.34，目前樓價的調整幅度已近6%。
倘如中原所預計，指數短期下試176低位，今次的樓市的調整，可能是2019年以來最深。
放寛按保成救命草
面對眾多不利消息，財政司司長陳茂波在《財政預算案》中，宣布放寬貴價樓的按保上限，成為樓市的「救命草」。
當局指示香港按證保險公司修訂按揭保險計劃，首置人士的九成按揭貸款樓價上限，由800萬元提升至1,000萬元；八成按揭貸款的樓價上限，由1,000萬元提升至1,200萬元。
另外按保適用範圍亦擴大至1,920萬元以下物業，按揭成數以八成為上限，最多貸款960萬元。
在新措施下，千萬元樓宇的首期大減。
以購買1,000萬元單位為例，基本首期由低至500萬元大幅減至100萬元，減幅達80%；而1,200萬元樓宇的基本首期由600萬大幅降低至240萬元，大大降低「上車」或換樓門檻。
措施公布後，千萬元的貴價樓成交的確有轉活躍跡象，成為逆市奇葩。
雖然新措施救活了高價住宅的市場，但對目前整體樓市幫助有限。
戴德梁行估計，首季樓價將錄5%的跌幅；首季住宅物業總成交宗數將跌穿10,000宗，料僅錄得9,187宗，為自2020年初爆發疫情以來新低，按年下跌49%。
暫緩追租商舖業主硬食
該行預料，要到年中疫情受控，恢復通關，發展商重新推盤後，樓市才會恢復動力，但料全年樓價的升幅僅3%以內。
今次第五波疫情，商舖業主亦可能受波及。
陳茂波較早前在財政預算案中，破天荒提出「暫緩業主追租半年」計劃，立法禁止業主對指定行業未能如期繳交租金的租戶，終止租約、服務或採取其他相關法律行動，措施為期三個月，當時稱可按需要再延長最多三個月，惟經聆聽各方面意見後，決定不會再額外延長三個月。
社交距離措施進一步收緊，不少表列處所仍然關閉。另外，商場、市面上的人流大減，即使可開門做生意，生意也大減。
雖然推出「暫緩租追」屬情理之內，但另一方面，業主則有機會面臨損失租金的風險。
不少商舖業主憂慮立法後無權追討欠租，租戶趁機「走佬」或不願還原舖位。
工商舖中小業主大聯盟此前指，從2021年12月份及今年1月份開始，有許多商店已經開始欠租，今年2月份大部分租客已沒有繳交租金；3月份更加是絕大多數沒有。
暫緩追租可能令租戶拖欠租金愈積愈多，最終在無力償還下或被逼結業。到頭來，租客及業主均會淪為輸家。
此外，受疫情及措施影響，「自由行」及其他遊客均絕跡，工商舖價格、成交量一度急跌，陷入冰河時期。
直至政府「減辣」、金管局去年8月為工商舖「減辣」，放寬非住宅物業按揭成數上限，從原先四成上限調高至五成，才從新吸引資金入市。
不過，商舖買賣現時再次出現價量齊跌的情況。
分析指，疫情令零售及餐飲等行業「元氣大傷」，首季吉舖數字恐拾級上升，今年整體商舖市道，全年商舖租金可能將再下跌5%至10%。
本港樓市、舖市的跌勢，會否有望於年內扭轉？暫時仍難定斷，還需觀望疫情發展及政策措施。
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