旺角「地王」腳踏實地 呎價僅3,103元 會唔會踩冧樓市？

Anthony Sir：相信很多朋友睇到文章標題都會驚訝，旺角「地王」呎價3,000多元？

今次旺角「地王」平賣，其中一個原因是賣地條款非常複雜，之前甚至有測量師估計，有流標風險。

根據資料顯示，今次中標的財團，需要負責興建指定的社會服務設施、社區會堂、公共交通交匯處、過境巴士車站、公眾停車位、公眾活動空間、連接附近大廈的天橋等設施，同時需要保留地皮內的三棵榕樹，高難度啊！

有測量師預計，發展商要投入逾百億元的建築成本，而且發展的時間很長，利息成本增加，也令到發展商的資金流轉減慢，故財團出價低亦無可厚非。

雖然疫情已過，但現在香港的商業大廈空置率挺高，據資料顯示，中環核心區高達10%、東九龍第二核心商業區更高達15%；再加上過去三年的疫情，令到商業生態亦有所改變。

商業面積需求何時能重返疫情前？實在難以預計，這樣的氣氛商業地如何賣到好價錢呢？

而住宅市場方面，隨經濟復常，樓市氣氛逆轉，看看最近幾個新盤，例如KOKO ROSSO、愛海頌、Novoland等的銷情，稍稍減價就能賣個滿堂紅，樓市轉勢已成定局。

然而，要回到疫情前的熱鬧氣氛尚需要一點時間，環球惡性通賬及加息仍對市場做成困擾，很多人對經濟是否能夠全面復甦抱懷疑態度，相信短期內樓市只會悄悄地上升，要像2018年的大爆發，大概要多等幾個月、甚至年尾，待加息週期完結的時候就毫無懸念了。

再加上發展商仍有不少貨尾單位尚待消化，這個時候又怎會用高價投地呢？加上最近賣地成績差，不劈價就笨，相信短期內的賣地，發展商都會出低價嘗試政府的底線。

平價買地 不等如要平價賣樓

發展商平價買地，是否代表將來便會平賣樓呢？似乎又沒有必然關係。成功劈價買樓，就好像原本500萬元的樓，劈到約400萬元，將來若氣氛好轉，市場賣到500萬元，你又會唔會因為買入價平，所以平平地450萬元樓益街坊呢？
事實證明發展商無論多便宜買入土地，只要賣樓時市況好，一樣會高價賣樓。
所以，今天地價平對幾年後的樓市沒有大影響，尤其是市區地罕有。
相反，政府應該檢討，是否堅持在經濟未復甦的時候，盲目推出及賤賣土地呢？如果是一些新發展區都可以理解，但如此核心的「地王」，賣了就沒有。

而是否應該待樓市氣氛好轉才賣呢？賤賣土地，令庫房收入減少，政府便要考慮增加其他稅收，屆時承受又要全港市民一起埋單了。

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