啟德「無單軌、有方艙、樓價貴」？望望九龍站你就放心｜1%Anthony
發掘別人還沒有看見機會
正常呀！很多時筆者看好的地方，銷情都不太好。
作為專業投資者，想賺得比人多，是要發掘別人還沒有看見的機會。所以筆者團隊重點出擊的地區，往往是一般人仍未見到「好」的地區。
例如幾年前，筆者與學員們出擊的將軍澳區康城，當區還沒有商場，生活配套嚴重不足；加上有堆填區的陰影，不少泥頭車出出入入，一般人不但見不到「好」，甚至見到很多「不好」的地方，所以樓盤銷情差、價錢也平。
現在康城有商場了，也沒有臭味了；環境好多了，樓價也貴了很多。
即使最近二手市場表現差，雖然很多地區的樓價，幾年間沒大升過，但康城二手呎價普遍都要18,000元以上，比當時一手均價約14,000至15,000元高很多。
之前曾聽過會德豐常務董事黃光耀，分享當年賣九龍站擎天半島的經驗。原來當年推盤時，剛好柯士甸道近佐敦另一新盤港景峯也發售。
當年圓方還未開幕，九龍站予人的感覺是交通很「吊腳」、不方便；相反，港景峯靠近中港城、佐敦舊區，生活配套方便，所以當時呎價較擎天半島高約1,000元，銷情也較好。
而銷情好，就代表會跑贏嗎？
十多年過去了，當日一般人見到的「不好」已完全改善。
九龍站成為九龍區新派豪宅指標，擎天半島的樓價大幅反超前，閣下會因此而錯過機會。
又例如啟德，正面對同樣情況。
啟德區一般人多數看到「不好」，尤其是跑道區，交通不方便、生活配套不足、沒有單軌、沒有幾幅商業用地、建了方艙醫院、售價貴、銷情比不上其他低價樓盤等因素，但這就代表買家不應該看好該區嗎？就代表缺乏升值潛力嗎？
日前筆者公司與會德豐及仲量聯行一起舉辦了一場研討會，內容是探索未來啟德區的配套發展。席間分享九大發展商聯手成立商會，共同努力提升跑道區的配套及價值。
例如已經聘請顧問公司，改善區內交通，包括穿梭巴士、自動行人步道，以至提出了一個重啟單軌列車的低成本方案等。
當然最後政府會否配合，價值提高多少還是未知之數，就要看投資者的眼光了。
然而，並非每個有變化的地方都會爆升。個個都話有大發展，個個都話有升值潛力，難道個個盤都會爆升？很多時候都發展會不似預期，那就要看投資者分析、計算是否準確。
例如好多人話啟德樓價貴，甚麼是貴，甚麼是平？總不可能像屯門粉嶺的新盤，設定14,000元呎價吧！
哪個價位才合理，物業潛在升幅有多少？這需要知識、經驗、學習，體驗班再分享。
若單靠感覺，單靠眼見到情況作出判斷，就會像一般人一樣，錯過很多機會。
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