領展房產基金內地、香港兩頭唔到岸 點解進軍英國又唔買商場？
本文旨在提供另一角度，參考領展執行董事王國龍近年訪問；加上香港及內地政局考量，便知領展將來如何及能否維持派息。
2022年王國龍接受內地傳媒訪問時說：「美國商場的平均面積是全球最高的，是中國的幾倍，很多是上世紀40至80年代興建，幾乎是平舖著展開的，汽車就停在餐廳旁邊，顧客吃了飯就走了，整個業態是不同的。
另外，就是我剛才說，我們關注的是內地的一線城市，跟香港類似，都是人口密集的地區。外國的商場很多都是很遠的，你要去一個商場，有可能步要15分鐘、半個小時，所以電商對他們的影響比較大；如果你不想離開家去商場購物，亞馬遜（Amazon）可以送貨給你。」
埋不到內地堆
為甚麼領展在澳洲和英國，只買了寫字樓，而沒有買商場？
王國龍說：「因為看到當地政府的政策跟香港和內地很不同，他們在疫情期間有一個政策，是，倘若商場的租客不交租金，業主不可以叫他們走。所以當地業主收到的租金，可能只有30%至40%；而在香港跟內地，我們一直收到逾90%的租金，所以我們較為擔心去英國、澳洲投資商場。
在澳洲和英國，我們只買了寫字樓，當地寫字樓的租約較長。如果買一些出租率高、回報高或租約較長期的寫字樓，租客的信用有可能會較好一點。」
參考他的訪問內容，內地一線城市及香港，是全世界人口最密集而舖位面積最細的地方，因此商舖才可谷到最高租金，為房地產投資信託基金（REIT）帶來最大收益。
領展成為亞洲最大房託不是巧合，而是具猛將支援的金主，並知道每平方米舖租，香港、廣州、上海或深圳很有競爭力和上升空間。
可是領展的弱點是埋不到內地堆，在香港可行的康莊路，又給港鐵公司（00066）霸佔了。
君不見領展連投一個西九管理權沒有中標，地皮又較新鴻基地產（00016）買貴一倍，若是單拖入標，只要是靚地皮便輪不到領展玩，所以公司轉戰澳洲。
未見新增長引擎
然而，將香港的組合轉做外國，真的可以維持其派息水平及股價嗎？公司還要cap「香港水」，去買低增長地方？
至於內地，領展有投錢入去發展，亦買了幾幢物流倉去「補注」，以對沖物流業發展對零售構成的損失。
不過，如果股民是長玩而考慮供股，則不見棄港又連不到內地的領展，會有新增長引擎；短炒港鐵股價反而有數圍。
皆因港鐵全揸靚商場，可以將香港成批舖頭複製去內地，連本地地產商都不夠港鐵覆蓋大。而生意差的時候，港鐵亦只做抽水角色，較少固定成本。
當然，若港鐵再有公關事件出現，雖然不排除炒領展供股權有「錢」途，但筆者不太鼓勵一至兩星期內的短操作。
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