「撤辣」小陽春不再 Ken Sir：未來樓價再跌3成

商業

Aug 2 2024

香港樓市持續下跌，儘管港府今年宣布了一系列鬆綁措施，結束長達14年的「辣招」時代，但樓市仍未見止跌跡象。香港差餉物業估價署公布的數據顯示，6月私人住宅售價指數回落至301.8，按年下跌13.1%，重返2016年10月的水平。這意味著，今年2月當局「撤辣」後的樓價升幅已經全部蒸發。小市民想要「上車」，似乎並不是一個合適的時機。物業專業投資者呂宇健（Ken Sir）指，目前樓市尚未完全見底，預計在未來三年每年再跌多10多%。日圓貶至「5算」，不少港人都選擇「返鄉下」購物，另外，香港與大灣區的交通便利；加上價格便宜，使得不少消費者選擇前往大灣區消費。最新5月零售業總銷貨值按年大跌11.5%，零售業叫苦連天。

減租並非易事

Ken Sir表示，當中飲食業面臨最大壓力。「租金貴，人工貴，要投放大量的裝修成本，又要預食材。最慘是甚麼呢？預多了又會浪費，預少了又有生意都做不到。」因此，他認為香港商業舖位的情況會持續下跌。市民減少消費，不少商戶都抱怨租金持續高企，令經營困難雪上加霜。但Ken Sir指出，減租並非易事，「很多業主面對一個問題，他不是不想減給你，但一減，銀行就會見到最新的租值，銀行就很容易推算到市值，從而Call Loan。」他認為很多業主在面對這樣的情況時，寧願將空置單位也不願放租，避免銀行根據新租值進行評估。至於香港的住宅市場，香港差餉物業估價署公布的數據顯示，6月私人住宅售價指數跌至301.8，創近八年新低。相反，6月租金指數報189，創4年半新高，月升近0.2%，升幅較5月的1.1%放緩；年增近4.5%。上半年租金累計升1.6%。「我相信樓市的剛性需求，早幾年很多人說樓市有很大剛性需求。我當時就說，其實樓市剛性需求是假的，租樓才會有剛性需求。」他闡述：「因為你明知樓價跌，需要買樓的都會選擇租樓。所以會見到的情況就是樓市跌，租金反而會升。」

美債勝租金回報

他舉例美孚新邨約每平方呎價10,000元，600平方呎的單位，業主收到3厘租金。但業主還要支付佣金、維修費、空置租金和物業稅等費用，業主的淨利潤可能只有2厘半，而將資金存入定期存款或投資美國國債，可以獲得更高的收益。Ken Sir解釋，由於港元與美元掛鈎，外匯風險較低，許多業主會選擇將資金投入定期存款或國債，而不是持有房地產。他說：「我存放在定期的net profit（淨利潤）會有5厘，但是即使我出租，net profit只有2厘半。即是我沽了美孚新邨，反而我買美國十年期國債，所賺取的回報是租值的兩倍。」

疫情後，美國聯邦儲備局提高聯邦基金利率區間在5.25至5.5厘，結束零利率時代，令香港供樓人士百上加斤。Ken Sir強調高利息對住宅市場的影響沉重。「利息高是最主要原因，因為供樓的本金加上利息已經過高。有些人主要買半新樓或全新樓，現在面對的問題是，銀行估價下跌，買樓的時候是800萬元，現在銀行估價可能是620萬元，需要補足差價。」即使9月聯儲局有望減息，他認為幫助不大。他指，有些人因為資金不足，只能被迫接受發展商提供的高息貸款，這樣的情況，讓許多業主面臨「前無去路後有追兵」的困境。

負資產個案創20年新高

樓價持續高企，導致負資產急增。今年3月底負資產個案錄得32,073宗，按季大升27.5%，創20年新高；即使第二季負資產宗數有所回落，但仍較以往幾年高。Ken Sir提到，過去這麼多年來，樓市被高成數按揭撲著這盤火，「大家不太懂得分九成上會等於十倍槓桿。」高成數按揭使得投資者只需用一成的資金來控制十成的資產，但這也增加了投資風險。他解釋：「一個打工仔年薪50萬元，即是月薪約40,000元，一年可能加3,000元人工，但是就會反映他的年收入會增長36,000元，他就能夠借多36萬元的高成數按揭。」這樣的高槓桿效應，使得樓市在短時間內迅速攀升。

Ken Sir指出：「你會見到樓價為甚麼明年會上升多230萬元，就是因為大家加了人工，從而在10倍的高槓桿情況下，樓市攀升。」然而，隨著報稅表數量減少，這種高槓桿增長效應已逐漸消失。「要報稅的人在減少，稅局已經寄少了30萬份報稅表，即有一成的打工仔不用填報稅表的情況下，加人工增長帶動樓市高槓桿增長這個效應消失了。」「你可以想一下，這個加人工增長帶動樓市高槓桿增長效應消失，還有沒有這麼多人在樓價處於高位時去接火棒。」Ken Sir認為，許多業主基於情感價值高估了物業價值。「大部分人覺得自己的物業值錢的原因，就是因為曾經住過，有自己的情感價值在裏面，所以他會慢人一拍。」

他強調，購房的心態應該有所調整。「買樓自住是一個消費，亦是一項投資。其實你是投資一個物業，租給一個不拖你租的租客，那個就是自己。」他指出，自住房產佔家庭資產的比例應該適度，不宜過高，以避免因樓價波動帶來的財務風險，「五成身家比例放在樓市裏，是相對健康。」Ken Sir預期樓市會再跌多三成，「是起碼三成，但不會一下子閃崩式跌下來，因為過去閃崩式跌下來，就是去槓桿化。」他指出，2003年有七成業主是未供滿樓，但今天反過來，七成業主已經供滿樓，這使得樓市的波動性有所降低。

🔥🔥現在應不應該放盤？想買樓的你，現在又是不是一個低位買入的好時機？專業投資者Ken Sir將分享他對樓市的看法，教大家在這場風暴下該如何自救。🔥🔥

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料樓價連跌3年

Ken Sir認為，未來兩、三年樓市的投資價值不大。「未來兩、三年，除非有一些很低稅的物業，或者一些重建價值的物業，樓市未來三年是沒有投資價值。」他預測，樓市未來的走勢會呈現「陰跌式」狀況。「我相信，接下來樓市相對地下行的速度會呈陰跌式，樓價每年跌10%，持續三年。」屆時，預計物業回報率會等於銀行的定期存款。他還談到了樓市下跌對整體經濟的影響，「每一個城市的活躍度，是視乎市民心中是否富裕。」
Ken Sir解釋，當物業價值上升時，市民感覺富裕，消費意願也會增加；但當樓市下跌，市民的消費意欲會減弱，這也會影響整體經濟活躍度。對於想買樓的市民，Ken Sir建議在當前市場情況下，應該觀望一段時間。「如果買樓是你人生一個很重大的決定。我建議看一、兩年後。」

他指出，目前樓市尚未完全見底，建議等到市場開始有上升勢頭時，再進行投資。他回顧自己在2006年投資房地產的經歷，當時1997年亞洲金融風暴，令香港樓市泡沫爆破，樓價跌到2003年見低，「到2006年，我就開始投資物業。」Ken Sir提到，房地產市場的週期性變動需要足夠的耐心和時間等待，正如他在樓市泡沫爆破等待了約十年。他提醒投資者，需要考慮等待的風險和自身的耐心。