專業建於良知 信任毀於貪婪
普華永道中天與虎謀皮
中國財務部和中國證券監督管理委員會（中證監）就普華永道中天會計師事務所（PwC中天，即PwC香港事務所的中文名稱羅兵咸永道）於恆大集團財務報表審計中「做假帳」的違規行為進行調查，並公布相關調查結果及處罰措施。同時，中證監亦將此案移送司法機關進行進一步調查處理，亦透露通過跨境協調機制，讓港府對相關違法行為進行調查處理。
物業估值在房產商審計報告的關鍵作用
在香港，房地產公司委托註冊會計師審計財務表現時，一般會與測量師合作，對土地儲備、施工物業、預售物業（樓花合約）、待售物業、收租物業等進行估值。而估值過程中一個基礎程序就是實地視察地盤或物業，以確保其現狀與估值目的、用途、合規和時空背景吻合，從而評估其可變現的市場價值。一間穩健的房地產公司最大的資產理應是它的土地和物業權益，所以物業估值也應佔有公司估值相當高的比例，而確立土地或物業現狀和其所處時空背景便對估值構成關鍵影響。若因客戶指示或同意而未進行實地視察，估值師會在其簽署的報告中列明，以表明評估報告的限制及其所承擔的責任。
不嚴謹的審計報告何以為審計
而引起筆者留意的是，中證監的公告指出現場走訪發現大部分樓盤實際上尚未達完工或交付階段，甚至仍為一片空地，而且恆大更把某些走訪現場的樣本項目標註為「不讓去」。承接筆者前文所述，這裡帶出普華永道在審計報告中存在以下問題：一、既未明確表明全權交托估值師進行估值工作，包括實地視察，若存在此類情況，普華永道可能從主事者變成受害者；二、也未列明哪些地盤未進行視察，直至國家部門調查揭露「不讓去」的恆大指示後才東窗事發。
容市場監督 令市場信賴
香港的會計守則一般會視預售數花為合同負債，只有在取得合約完成證明書（俗稱「滿意紙」）後才能入帳，從而由負債變成收益，成為公司股本的一部分，有助業務發債融資或貸款營運。然而，若將「未完工已交樓」的情況入帳，則會構成超額借貸，影響銀行金融體系的穩健性。在此方面，港府地政總署對合約完成證明書的審批進程和公開制度值得內地參考，因為資訊的統一性、流通性和持續性讓市場能夠參與監督的角色，而且香港現時的工商住宅物業地契都有「建築規約」條款，由分區地政處適時監察開發進度，確保在規約指定日期內取得佔用許可證（俗稱「入伙紙」），否則會以倍數遞增進行罰款措施甚至收回土地，這些措施都令香港房地產的交樓承諾獲得市場高度信賴。
