物業成負資產銀行會即刻Call Loan？一文看清6大Call Loan主因
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甚麼是Call Loan？
Call Loan意思為借方要求即時收回貸款。在樓宇按揭的情境中，Call loan通常是指銀行要求按揭借款人提前償還其欠款，這意味著業主需要立即清償按揭貸款，否則銀行有權收回該物業。Call loan 的金額會根據具體情況而有所不同，最高可能涉及整筆按揭貸款。例如，有業主曾稱被銀行要求 Call loan 的金額逾500萬元。這種情況對於借款人來說，無疑是一個巨大的財務壓力。
銀行Call Loan的主要目的是降低貸方的財務風險。當貸方的信用狀況惡化或抵押品價值下降時，銀行可能會選擇行使Call loan的權利，以確保其資金安全。例如，在市場不穩定或經濟衰退期間，銀行會更加謹慎地管理其風險，因此可能會頻繁地要求借方償還貸款。
Call Loan與負資產和樓價跌幅有甚麼關係？
負資產是指借款人的資產價值低於其尚未償還的負債。在香港，樓價波動對於許多業主來說是一個主要風險因素。當樓價下跌至低於按揭金額時，業主可能面臨負資產的情況。在這種情況下，銀行可能會因為擔心借款人無法償還貸款而要求提前償還。
例如，在1997年金融風暴期間，香港樓市遭受重創，許多業主因樓價大幅下跌而成為負資產。當時，不少借款人被Call loan，這使得他們在經濟困難中更加雪上加霜。這段歷史告訴我們，在市場不穩定時期，Call loan的風險會顯著增加。
銀行甚麼時候會Call Loan？
借款人信用狀況惡化
如果借款人的信用評分下降或出現財務困難，銀行可能會認為該借款人無法按時償還貸款，因此要求提前償還。
抵押品價值下降
當抵押品（如房產或汽車）的市場價值大幅下降時，銀行可能會擔心其資金安全，因此選擇Call loan。
借款人連續拖欠供款
如果借款人連續幾個月未能按時支付供款，銀行將視其為違約行為，並可能要求立即償還貸款。
二按
業主將物業抵押後，再向其他財務公司申請「二按」貸款。銀行得悉業主進行二按後，便會考慮借款人的整體情況和還款能力，有機會向業主Call Loan。
洗黑錢活動
銀行戶口懷疑客戶有不尋常交易，而業主又未能給予合理理由。
出租高成數按揭單位
在申請按保借款時，業主需要作出自住聲明，這意味著他們只能將物業將用作自住用途。如果業主在未經銀行同意的情況下將單位放租，則可能被視為作出虛假聲明，並面臨刑事檢控的風險。
在考量是否行使Call loan權利時，銀行會評估多種因素，包括市場狀況、借款人的財務狀況以及潛在的法律風險。若銀行認為繼續持有該貸款將導致更大的損失，它們將更傾向於行使此權利。
Call Loan的法律基礎
Call loan 的法律基礎主要源於貸款合約中的條款，特別是「隨時要求還款條款」（On Demand Clause）。根據這一條款，銀行作為借方有權在任何時候要求欠款人償還未償還的貸款。這意味著，即使借款人按時還款，銀行仍然可以在法律上要求借款人提前清償貸款。
在香港的按揭貸款協議中，這種條款通常是標準配置。當借款人違反合約條件，例如延遲供款或未經銀行同意將物業出租，銀行便可依據合約行使Call Loan的權利。此外，銀行也會根據借款人的信用狀況和抵押品的市場價值來決定是否行使此權利。
值得注意的是，雖然銀行擁有收回貸款的權利，但實際上它們並不會輕易行使這一權利。若借款人仍能按時還款，即使物業成為負資產，銀行通常會選擇不立即收回貸款。這是因為收回物業並拍賣所需的時間和成本，以及可能造成的壞帳風險，使得銀行更傾向於保持良好的借貸關係。
銀行Call Loan程序
- 監察貸款狀況：銀行會定期檢查借款人的還款記錄和財務狀況。如果發現借款人連續拖欠供款或其信用狀況惡化，銀行將開始進行風險評估。
- 發出通知：一旦銀行決定行使Call loan 權利，會向借款人發出正式通知，要求其在指定的期限內償還全部未償還的貸款金額。這封通知通常會詳細說明要求提前還款的原因。
- 提供證據：如果銀行懷疑借款人違反了按揭契約，例如將自住物業出租而未經銀行同意，銀行可能會要求借款人提供相應的證據，如水電煤單據，以證明其居住狀況。
- 審查和決策：在收到借款人的回應後，銀行會進一步審查所有提供的資料。如果借款人無法提供令人滿意的證據，銀行將可能堅持要求Call Loan。
- 執行收回程序：如果借款人在指定期限內未能償還貸款，銀行有權根據合約條款啟動收回物業的程序。這通常涉及法律程序，包括申請法庭命令以收回物業。
- 拍賣物業：一旦銀行收回物業，將會進行拍賣以回收貸款金額。拍賣過程中，物業的市場價值可能低於原本的貸出金額，因此銀行可能面臨損失。
如何避免被Call Loan？
對於擁有房產或高價值資產的業主來說，避免被 Call loan是一個重要課題。以下是幾個建議：
- 保持良好的信用評分：定期檢查自己的信貸報告，確保所有信息正確無誤。及時支付所有賬單和貸款，以維持良好的信用評分。
- 定期檢視抵押品的市場價值：了解自己所擁有資產的市場動態。如果發現資產價格出現下滑趨勢，可以考慮提前償還部分貸款，以減少未來被要求提前償還的風險。
- 密切關注市場趨勢：了解經濟和市場動態，以便及早做出應對措施。例如，在經濟衰退期間，可以考慮減少高風險投資，以保護自身財務安全。
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為什麼銀行會選擇 Call Loan？
在貸方信用狀況惡化或抵押品價值下降時，銀行有機會 Call Loan以降低財務風險。
樓價下跌與 Call Loan 有什麼關係？
當樓價下跌至低於按揭金額時，銀行可能會要求借款人提前償還貸款以保護其利益。
Call Loan是否會影響我的信用評分？
如果無法按時償還 Call Loan，可能會對信用評分造成負面影響。
