揀樓不只揀地段 稀有性高樓盤看高一線

本人和太太現年46歲及45歲，沒有小朋友，個人每月收入52,000元，持有馬鞍山迎海一房特色戶自住；太太將在未來三個月內重返職場，預計月收入35,000元，而太太名下持有沙田第一城兩房無窗台單位，樓齡已達37年，每月收租13,500元。上述兩個物業，各欠貸款約306萬元及310萬元，在持續加息下，每月供款約14,800元及15,500元。本人持現金約20萬元；太太持現金約30萬元；另有銀行兩個月定期20萬元。
請問是否應沽出第一城單位套現，以備太太工作一年後，重新找一個樓齡更新的港鐵樓盤，以作長期收租之用？另其餘現金的安排如何，可為退休作部署？感謝賜教！

讀者烏頭撻沙魚上

建議讀者沽出第一城，雖然已經遲，但做好過不做，將錢困死在一間難摸出的樓。

（一）讀者自己有間第一城物業，再買選馬鞍山，新淨一些和規劃都好些；（二）從經紀行網站資料可見，第一城最細開則單位，在放盤量及盤源供應多之下，會置業主於困境。

近日筆者有位港漂客人，談及過往睇樓的領悟，他說：「介紹樓盤的次序是看經紀的佣金收入，而不是客人的要求。」港漂客人能細分到一手樓有不同貨種、佣金也不同；憑說話就知他在香港已花了不少時間去睇樓。

讀者想想：「為何經紀那麼愛推一手樓？」然後就應該會想到：「其實買多樓齡較新的樓都沒用的，新極也比不過不過一手貨尾那樣新吧？」而地產經紀最後棄二手樓「少推為妙」，可能遇過有些業主給予他們很不好的觀感吧！

說到這裏，聰明的讀者該應領悟到：「樓市的挖錢術，其中一個心法是：如何令每位經紀都想推閣下的盤？」加佣嗎？閣下要明白，市值600萬元的樓，是賣不了1,000萬元，如何加佣金也賣不了天價。

此外，揀樓要揀港鐵上蓋盤嗎？首先，揀樓不只揀地段，而是要選中該地段內，具稀有性高的樓盤。港鐵上蓋盤呎價不一定跑贏大巿，例如九龍站上蓋的豪宅盤，樓價有無贏到開巷？

市場主力慳家客

其實現時市場上主力買家，是想慳家、或趁市回調入手的換樓客，慳家客接受無海景、又能滿足居住需求的單位。而現金收息方面，債基派息升至9厘。不過，用保險傳承的基金難計數，令收息變得簡單複雜化。所以收息愈簡單愈好。筆者一直建議買債只要搵信得過的「債仔」，就可長遠收息。讀者先拿50萬元買債基，在不槓桿下，收8厘至9厘年息。不妨在6月份買，看看7月10日時，是否派近一個月4,000元正現金流，擺脫讀者現時高息期，仍有負現金流的情況。下一步，讀者收到兩至三個月利息時，才考慮敘造槓桿或加碼投資。