海外置業兩大風險 6招拆局免蝕錢 | 理財入門
撰文：MoneySmart | 圖片：網上圖片
海外置業風險1：項目爛尾
消委會報告引述一名投訴人陳女士在2015年時，透過香港代理A公司於英國購買一個6.7萬元英磅（約74萬港元）的樓花，當時已支付半數首期，但到2017年陳女士從是次物業買賣的本港代表律師得悉，英國發展商因無力償還債務，已停止興建該發展項目，事後A公司推卸責任，稱不會介入陳女士與該英國發展商之間的糾紛。
消委會指，鑒於個案牽涉複雜法律問題，建議陳女士諮詢法律意見後再作決定。
海外置業風險2：估價不足
另一投訴人方先生，在香港參觀一個澳洲物業展銷會，代理公司職員向他推介一個尚未動工的樓盤，方先生便有意購買一間39萬澳元（約237萬港元）的獨立屋。
據職員所述，買家只要有足夠薪金或有100萬港元銀行存款，一定獲批八成按揭。方先生自忖符合有關條件，前後繳交5萬澳元（約30萬港元）作首筆訂金，並認為自己在澳洲申請的31萬澳元（約188萬港元）的物業貸款會獲批。
可是隨後代理公司通知他，當地按揭公司指該物業估價只有32萬澳元，加上按揭保險不獲批，最多只可批出24萬澳元貸款。方先生有感大失預算，認為代理公司從未提醒有估價不足的風險，要求取消合約及退回首筆訂金，消委會跟進下，方先生便獲澳洲發展商退還部分訂金。
掌握6招減低損失
消委會於2017年接獲35宗有關海外置業的投訴個案，雖然「樓花」的價格優惠看似吸引，但落成進度存在很多變數，以下就是消委會提醒的6大注意事項：
1.實地觀察
購買海外「樓花」風險甚高，因此消費者務必定期實地視察物業興建進度及週邊配套狀況，並與物業代理公司及發展商保持緊密溝通。
消費者應參考海外發展商過往的興建項目及評價，留意其業務穩建性。如有親友居於物業所在地，應諮詢對方當地物業市場及買賣手續等具體細節。
2.諮詢律師
即使透過本港物業代理公司購買海外物業，正式買賣合約一般是買家與海外發展商直接訂立，本港法例未必適用，萬一發生問題，可能須按當地司法制度和程序跟進。
正式買賣合約包含多項重要內容，例如分階段支付的物業費用、稅項、律師費、其他雜費及物業落成日期等等，內容複雜冗長，故買家應自行委聘律師釐清與海外物業買賣有關的法律問題，並且留意合約有否訂明未能如期交樓的責任與安排。
3.細閱留位費條款
購買海外「樓花」，消費者一般要先支付留位費，待簽訂正式買賣合約後，該筆留位費會按合約條款歸還，或作為部分購買物業的費用。
支付留位費後，如欲取消交易，或因任何原因沒有履行預留表格訂明的責任，賣方有權按條款沒收留位費。
此外，消費者應該詢問留位費是支付予本港物業代理公司，抑或海外發展商，如交易對像是本港公司，應要求該公司發出正式單據，並妥善保留有關文件。
4.留意物業所在地之物業買賣政策
海外物業之業權、稅制及滙率對計算物業買賣成本影響深遠，消費者要密切留意當地物業買賣政策發展，評估可能出現之風險。
例如英國買樓，樓價全額需於物業落成後1個月內支付，但按揭則需物業落成才可申請；至於澳洲，所有海外投資者都需要得到外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board）批准才能在澳洲購買物業，並需繳付至少5000澳元的申請費用。
5.瞭解本港代理公司的權責
代理海外物業的本港公司一般負責安排銷售工作，然而，此等公司所提供的有關業權、稅制、物業發展前景及市場分析資訊僅可作為參考，消費者不宜盡信。若與發展商出現糾紛，代理公司的介入一般有限，極其量充當買家與海外發展商之間的溝通橋梁，亦有可能以權責有限為由不予跟進。
