【買樓程序】買二手樓10步曲流程及須知 悔約撻訂須賠雙倍訂金 幾時開始搵銀行律師？
撰文：子非魚｜ 圖片：新傳媒資料室圖片、iStock
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1. 透過網上或代理行搵樓
2. 簽「睇樓紙」親自睇樓
3. 銀行估價透視單位價值
4. 簽署臨時買賣合約及落細訂
5. 攜臨約至銀行申請按揭
6. 簽署正式買賣合約及落大訂
7. 緊記繳付印花稅
8. 臨近成交日再驗收單位
9. 簽署樓契及支付尾數
10. 購買火險
買樓流程及須知
1. 透過網上或代理行搵樓
買家可到網上搵樓平台，根據價錢、區域、呎數等尋找筍盤；另一方法是走入心儀地區附近的地產代理公司，屆時代理會詳細介紹正在放售的樓盤。
2. 簽「睇樓紙」親自睇樓
網上圖片難看清樓盤全貌，買家需要實地睇樓，才清楚單位的保養、間隔、景觀等情況。 若經代理搵樓，準買家須簽署「睇樓紙」，該文件具法律效力，列明在某時段內只可透過該代理購入單位，以防止買家「飛起」代理，直接向業主買樓。
3. 銀行估價透視單位價值
一般而言，賣家放盤叫價或會比底價高3%至5%，以增加議價空間。為免買貴樓，買家可於銀行網站免費查詢估價，作為參考指標。
4. 簽署臨時買賣合約及落細訂
買賣雙方如取得共識，便可簽署「臨約」，列明訂金、作價等成交資料。若經代理買樓，合約一般由地產代理提供，買家簽約後需向賣家支付「細訂」，為單位售價3%至5%。 簽署「臨約」後至簽署「正式買賣合約」14日內，若買賣雙方任何一方反悔，悔約方須賠償雙倍訂金，以及支付買賣雙方的代理佣金。
5. 攜臨約至銀行申請按揭
簽署臨約後，買家宜盡早帶備臨約到銀行申請按揭。若想申請六成以上高成數按揭，需同時購買按揭保險，更要預備充足時間補交文件，三個月成交期較為合適。並確保於樓盤成交日前，獲銀行批核按揭及準時放款；否則，有「撻訂」風險。
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6. 簽署正式買賣合約及落大訂
簽署臨約後，買賣雙方需要委託律師，代為查冊、草擬正式買賣合約、打釐印等工作。 一般簽署臨約後14日，雙方須再簽署正式買賣合約，買方需要支付「大訂」，連「細訂」合共為樓價10%。
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7. 緊記繳付印花稅
簽署正式買賣合約後30日內，買家須繳付物業印花稅，首次置業港人可獲豁免15%從價印花稅，只需按較優惠的第二標準稅率繳稅。
8. 臨近成交日再驗收單位
一旦簽署樓契，意味買方同意於「現狀」買入物業，即使事後發現問題，亦不能向賣家追討維修費用。 所以在簽臨約時，就應點清單位交易時的狀況，例如冷氣、爐頭的數目，以及釐清單位任何特別情況的責任，例如有任何維修令之類。
9. 簽署樓契及支付尾數
樓盤成交日一般定於簽署正式買賣合約後的60至90日內，屆時買家需要支付代理佣金，以及清還樓價尾數，有申請按揭則由銀行及律師樓代辦。買賣雙方於律師樓簽署轉讓契後，單位的業權將由賣方轉至買方。
10. 購買火險
申請樓宇按揭時須購買火險，用以保障單位結構問題，例如牆身、地板、門窗等。如屋苑管理費已包含火險，申請按揭時則毋須再買。
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