買海之戀唔係食花之卷 抵唔抵買 3大考慮

筆者： 「我諗都係投資多，兩房收租大約幾多？」

代理： 「呢個位置咁靚，起碼租到3萬。」

筆者： 「兩房租3萬？唔係化？」

代理： 「萬景峰最近都成咗2.2萬啦！」

筆者： 「個別成交啫，平均都係2萬左右，3房都係2.7萬咋！」

代理： 「位置靚咁多，嗰度呎租40幾蚊，呢度60蚊實得啦！」

筆者： 「唔係化？貴萬景峰5成？」

代理： 「呢度鐵路上蓋嚟架！」

筆者： 「但係奧運站兩房都唔使3萬，呢個價九龍站都租到喎！」

代理： 「嘩！嗰啲樓咁舊，點有得比呀？」

筆者： 「即係你覺得荃灣西呎租會高過奧運站、九龍站？」

代理： 「第日你租唔到我同你租…」

代理表現得很有信心，不得不佩服！好在筆者九龍站凱旋門、奧運站帝峯皇殿都住過，對這兩區的行情比較熟悉，不然看見代理斬釘截鐵，可能都會信以為真。當然將來的事沒有人可以知道，可能代理手上的租客，對荃灣西情有獨鍾，不然租金怎可能會高過奧運站、九龍站呢？還未計算荃灣西接連有幾個大型新盤，供應不絕，預期租到奧運站價已超額完成！

然後筆者再跟代理睇示範單位、睇樓盤模型，有點失望…先講內隴，內隴感覺比較細，間格也有點奇怪，例如兩房單位，主人房，主人床只能靠窗放，床尾已經沒有空間，諗都唔好諗可以三邊落床，細房大門開正中間，兩部冷氣機放在開放式廚房的Bar枱上方，有何用意呢？至於三房單位，原本構思不錯，將洗手間放在門口，3間房品字型排列，節省了傳統3房的長走廊，然而廚房像在廳中分割出來，入門口先經過客廳再到飯廳，感覺有點奇怪。

再講會所設施，是筆者最失望的一環…海之戀是一個規模很大的新盤，伙數多、住戶多，應該要有一個大型而且設施多的會所，不然怎夠住戶使用？柏傲灣有強調郵輪式的會所設計，Grand Yoho有6個泳池，匯璽有幾個半籃球場，都有亮點，但是現場的資料及同行代理，均沒有詳細介紹會所設施，於現場看模型推算，除了泳池、健身室、兒童天地、宴會廳、琴室、休閒區等，看不到有室內泳池、羽毛球場、籃球場、保齡球場、K房等設施，如有錯漏請糾正，但這麼大的樓盤就只有這些設施，實在有欠誠意。相比之下，萬景峰的會所就強很多了！

代理： 「有幾何用會所丫？」

筆者： 「唔用會所，同住舊樓有乜分別？」

代理： 「其實3萬幾呎都唔錯啦，球場對面市政大樓咪有囉。」

筆者： 「你估計呎租貴過萬景峰5成喎，去市政大樓打波？」

代理： 「你又唔係自己住，租客唔Care嘅。」

當然樓盤亦有明顯的優點，例如位置、景觀…位置上，毋須多說，荃灣西鐵站上蓋，交通非常方便，半小時就可以去到尖沙咀、中環等商業核心區。樓盤的基座有大型商場，再加上有天橋連接荃新天地、荃灣廣場等，走落天橋，又有發展成熟的民生區、街市，還有荃灣公園、海濱長廊等，生活配套非常完善。景觀方面，樓盤臨海而建，發展商稱九成以上的單位都有海景，當然第一期的前面，還有第二期，會有點遮檔，但總算見到海，第6座有全海，就唔係呢個價啦！

價錢方面，首批單位均價1.5萬多，不算貴…最平是3房單位，1.2萬多起，均價約1.4萬，大約1,100萬左右會有較多選擇，兩房貴些少，均價約1.5萬，大約800萬左右才有較多選擇，第6座有靚海景，當然又再貴少少。

這個價錢與區內二手指標萬景峰呎價相若，始終海之戀是新樓，亦是地鐵上蓋，呎價、租值理應較高，但單位質素、會所設施扣分，這個價錢不算特別平，只能算是合理價，不過由於發展商提供高成數按揭優惠，相比之下更有競爭優勢，現場所見打晒蛇餅。

樓市熾熱，甚他新盤都大幅高開…再加上政府又再收緊按揭，海之戀已經算是不錯的選擇了。

作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。

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