永續納米樓｜屯門、將軍澳首建最細280呎單位 「住大啲，住好啲」，此話當真？
《香港2030+》最終報告表示，期望人均居住面積增加10%或20%，提升至215或237平方呎。
發展局遂於2022年1月至3月的季度賣地計劃中，為將推出的屯門青山公路—大欖段住宅用地，以及港鐵公司（00066）將軍澳百勝角通風大樓項目，落實加入單位面積下限措施。
屯門將軍澳盤落實執行
當中屯門地皮提供2,020伙，將落實加入單位面積下限為26平方米，即約280平方呎。
該屯門地皮鄰近屯門公路，地皮面積約36.29萬平方呎，市場估計地積比約3.6倍計，可建樓面約130萬平方呎，預計項目部分單位可享享海景。
同季招標的一幅港鐵用地也將跟隨，項目將軍澳百勝角通風樓，地盤位於昭信路，與新寶城相隔一條馬路，將發展兩幢27層高分層大廈，住宅樓面積約28.8萬平方呎，提供550伙，亦會採用單位面積下限措施，詳情稍後由港鐵公布。
發展局局長黃偉綸指若一切順利，會應用有關措施於日後推出的土地。
他提及考慮到2020年6月，推出觀塘安達臣道首置盤的單位實用面積下限約250平方呎，而屯門用地將用作興建私宅，置業階梯為更高位置，單位面積應更大。
他續指，過去五年的私樓，實用面積少於280平方呎的單位只佔13%，局方解釋措施對發展商而言更加清晰，屬公平遊戲規則，不認為措施對地價等有影響，亦不會增加流標風險。
料樓價仍低於800萬元
此外，對於措施會否影響買家入市機會，黃偉綸回應指，考慮到目前市區住宅呎價30,000元以下的選擇仍相當多，採用新措施後，以單位實用面積280平方呎計，樓價仍低於800萬元。
預料首置買家仍可承做八成至九成按揭，故未來市民「上車」選擇不會減少，並強調希望市民「住大啲」，故認為280平方呎屬合理水平。
而280平方呎是一個甚麼的概念？官方280平方呎的定義會跟隨《一手住宅銷售條例》，亦即是從圍封該物業的圍封牆的外部開始量度，計算內部的間隔及柱的面積，包括露台、工作平台及陽台，但不包括圍封牆外的任何公用部分。
由於現時一般新樓大部分單位設計，均設一個22平方呎露台、16平方呎工作平台，或將兩者合併成38平方呎露台。
即使不扣除牆身，實用面積280平方呎的單位，實際室內空間只有240平方呎左右，亦即是較沙田第一城實用面積284平方呎兩房戶更細。
再用最近兩個新盤的最細單位作例子比較。
最近在核心地帶旺角有新盤推售，位於旺角豉油街63號的新盤雋薈，由益兆及俊和合作發展，全數是開放式戶型，實用面積介乎152至228平方呎，即是最細一伙差不多是280平方呎的半間屋水平。
如果以新鴻基地產（00016）發展元朗站上蓋新盤項目The YOHO Hub，戶型由一房至四房單位，實用面積由317平方呎起計，即是最細的一伙一房單位，已高於280平方呎。
會德豐地產主席兼香港地產建設商會執委會主席梁志堅認為，政府為最細單位面積訂立指標，對香港整體社會有利。
若然未來政府能夠增加土地供應，推售更多住宅用地，滿足市場需求，相信樓價會健康平穩發展。
有部分發展商為順應上車客的需求，推出樓價總價較細的小型單位，相信措施初期會影響小部分上車客。
普縉助理總監（專業產業諮詢及估值）李雋傑指，政府曾於2011年推出的首幅限呎盤地皮，規定當中某個數量單位，實用面積在介乎370至430平方呎之間，現再面積下限進一步調低。
惟當樓價持續上升，發展商亦會以市價開售單位，在入場費不變下，「限呎樓、豪宅呎價」將不能避免。
星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝亦指出，近日納米盤已開始面對「限呎」的風險。但儘管有「限呎」及「限貸」措施，納米樓供應仍會繼續。
原因是香港樓逾半買家需要敘造八成、九成等，如果是新樓，800萬元或以下樓價需求仍很大，假若新樓是30,000元的呎價，面積必然是納米盤。
香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽表示，過去「納米樓」樓價相宜，成就不少業主的置業夢。
他預料該措施實施後，新盤樓價低於600萬元的單位將會逐漸減少，未來準買家置業需準備更多資金入市，故相信「納米樓」式微前或掀起一股搶購熱潮。
私宅供應量超標逾5成
2022年首季（1月至3月）有一幅大型政府住宅官地推出；加上「一鐵一局」亦各有一幅地皮推出，令本年度私宅供應約20,080伙，大幅超標約55.7%，屬四個年度高位。
除了上文提及有限呎要求的屯門青山公路──大欖段住宅地，以及將軍澳百勝角通風大樓物業發展項目外，計入本季供應的土瓜灣鴻福街、啟明街及榮光街的四個市區重建項目，已於2021年12月初截收意向書，並接獲31份發展意向，相信短期內會公布招標安排，項目料提供約890伙，市場估值最高約68.5億元。
私人發展及重建項目供應方面，預計本季有五個項目完成所需的地契修訂，合共可興建約2,220伙。
綜合各種供應來源，來季私宅總供應量約5,680個單位，連同2021年4月至12月的財政年度首三季供應，全年度供應量超過20,000伙。
自2017/18年度後，首次重上逾20,000伙，創四年新高。
私人發展重建項目11,000伙
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，本財年賣地計劃能夠超標，主要倚賴私人發展/重建供應。
本財年賣地計劃提供約20,080個單位中，私人發展/重建項目超過11,000伙，即佔約57%，成為各類土地來源之中最多。
反觀，官地供應本財年僅提供約3,410伙，僅佔約17%，單位數目及佔比，創自2011年4月起按季預先公布出售土地計劃後最少。
相信隨「北部都會區」發展，住宅官地將大幅增加，有助增加未來供應的穩定性，避免過分倚重私人發展/重建供應，有助穩定樓市發展。
由於賣地至項目落成需時，相信對短期樓市影響有限。
若然未來賣地計劃若然能夠延續本財年明顯超標的話，料數年後落成量將會明顯提升。
中原地產測量師張競達表示，由於本財政年度整體私人土地供應已達標，故下季只推出一幅住宅地皮。
為解決土地不足問題，政府貫徹多管齊下的覓地造地方案，未來兩三年內私人土地供應尚算充足，料可起樓價穩定作用。
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