中產見樓市回落想取消樓花交易 諗sir：未儲齊三間唔使睇升跌

妻子40歲，月入70,000元，名下有一層元朗11年樓兩房，2012年買入，市值約900萬元，按揭欠470萬元，月供18,000元。夫婦合共有100萬元現金，港股約180萬元，每月可儲錢60,000至70,000元。知道手上資金有限，如果希望一生三宅，可以早些退休，每月約有30,000元被動收入，可以怎樣做？希望閣下指點迷津。謝謝！

諗sir：未儲齊三間唔洗睇升跌

近期有人不時問筆者有兩個盤應否取消交易，一個是大圍柏傲莊；二是元朗The YOHO Hub。當中前者開價吸引，三房望河好質素那些單位，呎價約20,000元。

而The YOHO Hub開價偏貴；加上康城及錦上路站有不少供應競爭，買新樓投資更要小心。

對於未儲齊三間樓的人，大可不必睇樓價升跌去部署買賣。建議做法是趁年輕，靠買樓去借多些錢。

少首期上會建一生三宅

若想捕捉樓市升跌，可以的；但捕捉不到怎辦？所以靠捉升跌去炒樓賺利前，最好儲齊三間樓：一自住兩收租，此為筆者建議的一生三宅。

一生三宅不是叫讀者經常出入樓市，賺到錢去買三間樓。而是一套普通打工仔都可利用免費之時間，讓通賬貶去閣下的債務，最後運用租客之勞動力幫閣下發第一次達。

筆者認為讀者付近500萬元首期買柏傲莊是錯，而並非是樓盤質素差或開價有問題。買新樓最開心是可少付首期，有發展商借埋按揭。

讀者元朗樓壓死了430萬元（900萬-470萬元）；柏傲莊又壓近500萬元，只要將兩者壓死的錢，套出930萬元在手，以八成上會，買兩個好租又區份好的二手樓，一間自住；另一間借給其他人住，就當每間買入價800萬元，繳付20%首期，買完尚有剩610萬元（930萬-160萬x2）。

然後將600萬元拿去買直債，香港大型發展商直債年派6.2厘；保險公司直債5.7厘；英國銀行直債9厘。

上述以全不槓桿買入，平均年派息6.96厘，投入500萬元，年派息34.8萬元。

即每月收息近30,000元，兼享直債保本之特性。已滿足讀者想「約30,000元被動收入」，還有樓自住及有樓收租。收租收得三至四年，可聯絡筆者團隊攪拆名，慳稅下買埋第三間屋，到時退休更有保障。

當然亦可冒風險，用不保本債基，但槓桿後年息達10厘至15厘，600萬元投入，平均12厘息，每月被動收入達60,000元。

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