業主假蝕讓背後
Anthony Sir：
你好！最近看電視新聞專輯，提到市場上有不少假蝕讓個案，就是業主當日透過發展商買入一手物業的時候有很多回贈，高達樓價的一成、甚至三成，有些近期的蝕讓成交，表面看似蝕讓，實際上，業主其實有賺的。代理為甚麼那麼強調蝕讓？當日發展商開賣為何不直接減價，不是更直接嗎？業主若不披露有影響嗎？
讀者馬先生
近年一手樓貨尾確實有很多回贈。為甚麼不直接減價呢？市場上，減價是最低手的做法！
筆者見證過好幾個樓市週期，賣家愈劈價、愈減價，買家愈不敢買。
可惜大部分代理仍看不通這點，仍不斷鋤價及發布低價成交；發展商比較明白這個道理，可以不減價，就盡量不減價。
發展商以回贈代替減價
很多貨尾單位，情願以提供更多優惠、回贈的方式代替減價，成交價高了，之前買樓的業主感覺即買即賺，對發展商更有信心。銀行估價亦樂意更進取，買家上會就更易。
問：「業主或代理是否應該披露買樓回贈？」
答：筆者認為，沒有必要！責任不在賣方，而在買方。
有些人士的角色是保障消費者，例如消費者委員會等，當然會認為是有需要的，因為如果代理聲稱這個單位是蝕讓，就會吸引到買家的眼球，令買家誤以為這個單位很抵買，做錯決定而買錯樓。
在業主立場，自己的單位就賣這個價，當年幾錢買，與買家何干？
閣下到餐廳吃叉燒飯，會問老闆成本是多少嗎？買二手勞力士手錶，又會問賣家買入成本是多少嗎？
賣家賺錢還是蝕錢，關買家甚麼事？難道賣家蝕錢，你就覺得抵買，就會買嗎？
又假如有兩個沙田第一城入場兩房單位，質素相若。
A單位業主在高位600萬元買入，現在500萬元賣，蝕讓100萬元：B單位業主幾十年前100萬元買，現在450萬元賣出，勁賺350萬元。
哪個抵買？難道A單位蝕賣就抵？病態啊！
買二手樓，根本不應該理會業主是否蝕賣！最重要是，自己評估這個價錢，是否抵買。
作為一個物業投資者，會自己評估買入價是否抵買之餘，還會評估幾年後，過了額外印花稅（SSD）之後賣出去，可以賣幾錢，有沒有水位，這樣稱之為秤貨。
業主賺蝕非重點
至於上手業主是賺是蝕，根本就不是重點！如果閣下買的是一手樓，更不是期望發展商蝕賣。
試想想，如果發展商要蝕錢賣給你，交樓質素會好嗎？
筆者認為，最大的爭議點，應該是在於代理的陳述，因為他們捕捉買家心理，用「蝕讓」這陳述來吸引買家，很明顯「蝕讓」是虛假陳述，建議若用「賬面蝕」幾錢較為恰當。
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