【康城VS啟德樓盤比較】日出康城10期屋苑點揀好 首都、緻藍天性價比最高？｜胡說樓市
撰文：胡說樓市｜ 圖片：unsplash、胡說樓市圖片
樓市開局向好，但受疫情反覆影響，令不少新盤積存，市場估計今年逾30,000個預售樓花應市，而過去五年的平均每年一手樓吸納量只是17,500個單位，令新盤吸納能力備受考驗。
新盤選擇增加，連二手樓放盤量亦向上，達26,000個。市場預料新盤將繼續以優惠搶客，令急於放售物業的二手業主，更願意提供議價空間，有機會令原屬意新盤的向隔客，轉戰二手市場。 就此比較一下，日出康城及啟德發展區的交通、配套及二手市況，看看有何好選擇。
將軍澳日出康城
由13期發展項目組成的日出康城，為大型臨海住宅區，區內項目已經全數完成招標，僅餘11期至13期尚未落成及推售；區內共提供單位逾 25,000個，容納60,000多人居住。現時區內二手呎價平均約13,000元，並不算很高昂。
緻藍天、Sea to Sky、Malibu最近鐵路
鐵路沿線是內區內的主要賣點，以康城站作為居民出入交通中心點。毗鄰康城站的屋苑地理位置佔優，例如第三期緻藍天、第八期Sea to Sky及第五期Malibu，步行回家只需數分鐘。
至於第四期晉海及第六期LP6，以步行往港鐵站計，已屬偏遠，需時10分鐘內，而目前開賣中LP10亦屬這一列。
另外，值得留意的是，若乘港鐵前往日出康城，在將軍澳站轉車，每兩班通往寶琳站，才有一班康城站列車。因此，前往康城站班次相對較少，出入要預留時間。
區內亦設巴士及小巴線，讓區內居民往返多區，路線可往來尖沙咀、紅磡、新蒲崗、調景嶺、將軍澳市中心、坑口等地；公共交通交匯設位於康城站，即Malibu基座，有巴士、小巴路線及的士候客處；相信隨著康城站人口增加，料有更多巴士線及專線小巴來往該區。
因此，近康城站屋苑值得加分，交通選擇更多。
至於駕車方面，日出康城區主要倚賴「環保大道」作主要通道，一旦遇交通意外，有機會堵塞區內陸路，料要待跨灣大橋明年完工，才有望疏導區內交通。連接將軍澳至藍田隧道亦興建中，經將軍澳市中心直達東區海底隧道，未來交通有望進一步改善。
48萬平方呎「康城商場」貫穿多期項目
生活配套不足，一直為日出康城予人的負面印象，但隨著佔地48萬平方呎「康城商場」開幕後，已一洗頹風，令區內商店、餐飲及娛樂消閒設施大增。
商場更貫穿多期項目，包括第一期首都、第二期領都、第三期緻藍天、第五期Malibu，以及最遠離康城站第四期晉海及第六期LP6；區內居民不用再倚重臨時惠康超市來應付生活所需。
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區內二手呎價參考 平均呎價13,000元
康城站區內單位戶型選擇多，一房至四房都有提供，地理位置佔優的二手盤有第三期緻藍天及第五期Malibu，不過入場費相對較高。
緻藍天
以長實及南豐發展緻藍天為例，最大賣點是位於康城港鐵站上蓋，項目提供1,648伙，雖然現時二手市場平均價13,889元，主打三房及四房，入場門檻動輒過千萬元，三房由1,000萬起；部分四房則高見1,770萬元。
根據中原地產資料，該項目新近2座19樓三房單位成交價為千萬元，面積757平方呎，呎價為13,210元。
Malibu
此外，由會德豐發展的第五期Malibu，項目合共提供1,600個住宅單位，戶型有一至三房，於去年7月入伙，並開始放租盤。該屋苑2020年12月平均成交呎價16,726元，放盤叫價700萬至1,700萬元不等。
最近成交單位為高層一房D室，面積369平方呎，成交價高達695萬元，折合呎價18,835元，更遠高於區內平均13,000元水平。
若要找尋較貼地上車盤，則要向區內樓齡較舊屋苑出發，在第四期晉海推售之前，全區只得首都及石角路峻瀅有兩房提供，故二手頗具承接力。
首都
以樓齡有十多年的首都為例，現平均呎售13,516元，兩房單位平均價800萬元，三房單位885萬元起，放盤叫價約780萬至逾1,700萬元。最近錄得兩房成交，單位為高層B室，面積為519平方呎，成交價為720萬元，呎價為13,873元。由於入場費較低，只需逾700萬元，適合對價錢較敏感的置業人士。
晉海、LP6
如果不介意行多步，可考慮較遠第四期晉海及第六期LP6，晉海（提供一、二及三房）2020年12月月平均成交呎價18,000元，放盤叫價近700萬至2,100萬元，一房平均售價約630萬至680萬元；兩房平均售780萬至858萬元。
因此，要找區內二手的兩房單位，至少要700萬至800萬元；若單考慮價錢，首都算是較吸引，位置距離康城站不遠，而呎價亦屬區內13,000元的平均水平，700萬元已有兩房，可考慮以此作為起點。
以規模而言，整個啟德發展區明顯較日出康城龐大，地理上近九龍核心區域，但二手呎價亦較日出康城為高。啟德發展區擬興建49,900個單位，可容納超過13.4萬人口。是近年本港私樓的供應重鎮。
屯馬綫馬全綫即將通車：直達屯門
啟德發展區內最大賣點是鐵路網絡優勢，居民可以依賴港鐵出入，大大縮減前往九龍各區時間。 加上屯馬綫全綫有望今年第三季通車，即是由烏溪沙站前往啟德站，再南下經宋皇台、土瓜灣、何文田等站，再經西鐵綫紅磡站及尖東站，直達屯門全程不用轉車。
再者區內居民除可享受屯馬綫優勢外，亦受惠於未來落成沙中綫，在紅磡站轉乘沙中綫經會展站可直達金鐘站，過海全程只需約10多分鐘。
此外，該區陸路駕車亦有優勢，橫跨多區的6號幹綫在建中（料2026年完工），透過茶果嶺隧道及中九龍等多條幹綫，將貫穿西九龍及將軍澳兩區，啟德和藍田將打造成交通中心。根據政府資料，由啟德駕車前往西九龍將來只需6分鐘。
生活配套不足
該區現時購物生活設施欠奉，只可倚賴啟晴邨商場及新蒲崗譽•港灣商場Mikiki。
根據規劃大綱，除了啟德站外車站廣場有購物設施外，政府亦研究區內設「地下街」，連同日後利福SOGO，望可帶來更多新消費熱點，滿足區內所需。此外，區內設施賣點包括兒童醫院，旁邊另將建新急症醫院，以及興建一座佔地28.8公頃體育園，亦料將進一步完善區內配套。
區內二手呎價參考 平均呎價20,000元以上
若展望未來，啟德發展區於交通網絡發展，以及社區多樣化的配套，確是令人期待，但因區內的地價絕不便宜，「麵粉」價高，故二手呎價亦自然硬淨。 若看區內二手盤，要數最早發展（2013年至2014年）的啟德站東南項目，包括中國海外發展「港人港地」項目啟德一號、天寰、嘉匯及龍譽等。
以上多個項目的二手盤，現時平均呎價介乎20,000至24,000元，入場門檻絕不算低；當中天環及龍譽交樓質素僅屬一般，而啟德一號及嘉匯質素則較佳。
不過，啟德一號因屬「港人港地」項目，故只可賣予香港人，將來轉手有限制，從流轉角度看，嘉匯是相對較好的選擇。
市場錄得嘉匯一個447平方呎的低層兩房單位，1月以943萬元成交，成交呎價達21,000元；另外，啟德一號中層兩房單位，面積524平方呎，以1,088萬元賣出，呎價亦達20,763元。
總結
論位置及交通配套，啟德發展區似乎都較日出康城優勝；論價錢，日出康城二手均價則較「親民」，相比啟德發展區現時二手均價逾20,000元水平，平約達五成，甚具價格優勢；若有幸遇上急售的二手業主，更分分鐘有機會「執平貨」。
不過，值得留意的是，兩區未來供應量都不少，啟德發展區未來供應量更是康城近一倍，有意買樓收租的投資者就要留意。
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