二手居屋市場｜轉售居屋升值技巧 捕捉補地價最佳時機
撰文： 胡說樓市｜圖片：胡說樓市
即使抽中亦不用怕轉售限制多，皆因即使未補地價居屋仍可轉售，而二手居屋亦有一定市場需求。其實，二手居屋跟私樓一樣有市有價，除了一批綠表人士可參與居二市場外，更重要是有「白居二」市場支持。
眼見本港面對政經動盪，及疫情來襲，本港私樓價仍「企硬」。根據利嘉閣地產資料，7月每宗未補價居屋平均作價約538.5萬元，較6月份的517.6萬元上漲4.0%，創近8個月新高，並與去年11月的歷史高位約546.0萬元僅相差1.4%。所以抽中了居屋，機乎可以說無得輸。
居屋轉售限制多影響價值？
由於居屋屬於資助房屋，所以有轉讓限制，在自由市場出售之前都要先補地價，去年起新居屋的轉售限制更高達十年。因此，有市場意見認為，居屋只純粹滿足年輕中產的自住需求，難享受資產升值的優勢，以及換樓彈性亦十分低，所以有條件者，免得過都不要申請居屋。
不過，有關說法實情只對了一半，對的地方是，撇除了已補地價的二手居屋自由市場，於二手市場所發售的未補地價居屋，無論轉名、按揭及轉讓也有一定限制。不過，目前，即使居屋未補地價亦可以轉售於兩類人，包括綠表持有人，即綠表市場，以及白表（合資格的公眾人士申請居屋的表格）人士。
過去白表申請人假如抽居屋落空，或被抽中但揀不到樓的話，白表申請人現時可利用「白居二」政策購買二手居屋，以今年為例配額有4,500個（當中包括4,050個家庭申請者配額及450個一人申請者配額）；所以，即使居屋未補地價亦不影響其流轉，而至少有逾200萬綠表人士可購買，以及「白居二」配額。
所以未補價居屋流通已提升，有關市場是自由定價的，單位的價值跟隨大市變動，如果樓價上升，二手居屋價當然隨之而上，居屋業主亦能享受樓市上升的紅利。
「白居二」申請門檻及有按揭優惠
「白居二」單身申請人月入上限為33,000元，資產不可超過85萬元；而家庭申請入息上限為66,000萬元，資產不可超過170萬元，與申請居屋資格看齊。
而「白居二」最吸引的地方是申請按揭較為容易。白表申請人最高則獲90%的按揭成數，而且不用購買按揭保險，但還款年期最長僅25年，不過只有P按選擇，年利率最高為P減0.5厘。而申請人多數不用通過加息三厘的壓力測試。
因此，由於「白居二」申請門檻低，配額需求大，間接刺激了二手未補地價居屋需求，亦支持了居屋的價值。
轉售居屋仍能升值的技巧
雖然居屋有十年轉讓限制，但這只限於補地價，購入新居屋後首兩年，可以原價售回，第三至十年就可以在居二市場自由定價。如果你是在這段時期放售，撇除地點因素，相比其他居二貨源，仍有絕對優勢：
- 物業較為新簇，保養肯定較更舊的居屋屋苑好
- 由於物業未過25年的房委會擔保期，所以銀行在審批買家按揭申請時會很寬鬆，不用通過壓力測試，相反，如果居屋樓齡已過19年，銀行或會以私樓的做法看待買家的按揭申請
如果十年之後，轉讓限制正式解封，補地價後就可以在自由市場轉售，能否高價賣出，又要看補地價的時機。因為房屋署沒有限制補地價的時間，業主可以一直都不補地價，又可以一早補地價，之後善價而沽。如果夠眼光的話，可以趁市況疲弱的時候補地價，再待樓價回升時高價沽出。
雖然買得居屋以自主為首要，不過即使將來因著不同原因要沽貨，正如上文所言市場仍有一定承接力，即使未補地價仍可轉售，售價跟隨市場而調節，不一定會影響居屋價值。
雖然7月「居二」交投急回落，但樓價繼續上衝。7月每宗未補地價「居二」平均作價仍創近8個月新高。
近期「居二」高價成交個案
7月份價值最高的「居二」市場成交個案，為筲箕灣東旭苑一個未補地價的低層單位，單位實用面積約650方呎，作價高達818萬元，平均成交實用呎價約12,585元。若以成交實用呎價計，則以何文田冠暉苑一個低層單位最矚目，單位實用面積約291方呎，作價高達407萬元，平均成交實用呎價約13,986元。
居屋2020稍放寬申請資格
最重要是今次居屋2020稍為放寬了申請資格，其中單身申請者入息上限由29,000元升至33,000元，資產限制由逾100萬元降至85萬元；而二人或以上家庭的入息上限由58,000元升至66,000元，資產限額由201萬降至170萬元，變相門檻容易了。
而本港私樓樓價始終未有顯著回落，即使出現二手減價個案，亦只較市價下調一成以內，所以樓價仍貴，申請居屋仍然是較易上車途徑。
是次推售四個屋苑，包括火炭彩禾苑、粉嶺山麗苑、馬鞍山錦駿苑及鑽石山啟翔苑，最平入場費是山麗苑123萬元起，均呎價只5,443元，最貴的是有望成為新居屋王啟翔苑賣513萬元，63折後平均呎價為9,365元。其實，鑽石山區市值呎價已高達14,865元。由於居屋開價折讓大，令訂價非常吸引，值得一博。
今年居屋將出售總數達7,047伙，是復售居屋以來最多。四大屋苑都各有特色，相信比較過後，市場焦點落在馬鞍山錦駿苑及鑽石山啟翔苑，因為社區配套及對外交通勝一籌，而火炭彩禾苑位置離火炭鐵路站偏遠，需要接駁車，再加鄰近檢疫中心駿洋邨，令人卻步。而位於粉嶺的山麗苑位置最為偏僻，而配套算是四個盤中最弱，即使入場費最平，吸引力仍較為遜色。
若抽中啟翔苑近乎無得輸
其實，鑽石山啟翔苑貴得有道理，不單位處市區，而且有最強交通配套，隨著屯馬線鑽石山站開通後，再加上本已鄰近港鐵九龍線的鑽石山站，有雙鐵路優勢。區內除了有大型商場如荷里活廣場外，未來區內加入保育歷史建築、將建的活水公園、文化園境大道、孔廟等等。
全盤共提供940個單位，分開兩座，實用面積由295至502平方呎不等，63折後的售價介乎229萬至513萬元，平均呎價9,365元，有力問鼎居屋2020的樓王。毗鄰私樓如現祟山及星河名居呎價已過1.7萬元，所以啟翔苑呎價較私樓低水近45%，已是十分超值。
馬鞍山錦駿苑景觀不俗
位於馬鞍山的錦駿苑，是繼鑽石山啟翔苑後，較受市場注目的新居屋，只因提供單位較多，位置也較優勝。項目最細面積介乎311呎至494平方呎，售價199萬至406萬元，63折後平均呎價只7,784元，入場費兩球以下已有交易。樓盤近港鐵大水坑站B出口，步行只需兩至三分鐘，交通配套屬便利。
樓盤向東南方向，主要以遠山景為主，部份高層單位望到一絲吐露港海景。錦駿苑屬於四者中最綠意盎然之選。而區內鄰近私樓有曉峰灣畔及嵐岸，平均呎價逾13,000元，所以新居屋呎價低水4成，亦是非常超值抵買。
