想樓換樓搬出九龍筍盤 有間村屋環境清幽但賣唔出 ︳諗SIR專欄
讀者來信
背景：
先生：擁有一間私樓，價值500-570萬，剩餘300萬按揭，自住。
太太家人：擁有一間村屋，價值400萬，無按揭，房屋較為殘舊，有意出售，但目前市場冷清，鮮有問津。
需求：希望孩子就讀34/41校網，且需要三房單位。請問有什麼合適的筍盤，以及最佳的樓宇配置方案建議。
家庭收入：
先生月收入：12萬元（包括獎金）
太太月收入：2.1萬元（包括獎金）
現有資金：
家庭有150萬元現金預算作買樓之用。
方案：
目前有以下4個方案，希望請您分析每個方案的按揭可行性，並建議哪個方案更為可取，風險更低：
1. 出售太太家人的村屋，獲得400萬元，太太償還50萬按揭，剩餘資金作為首付。將先生的私樓轉到太太名下，然後先生再在無按揭的情況下用150萬元預算在九龍購買預算1000萬元的三房單位。
2. 出售太太家人的村屋，獲得400萬元，太太償還50萬按揭，剩餘資金留給家人。先生和太太聯名用150萬元首付在九龍購買三房單位，但先生仍有按揭在身。
3. 若太太家人的村屋無法出售，則出售先生的私樓，價值500-570萬元，加上150萬元預算，在九龍置換三房單位。
4. 直接用聯名花150萬元首付在九龍購買三房單位，但先生及太太仍有按揭在身。
問題：
請問在九龍有哪些適合的三房筍盤？在以上4個方案中，哪個方案是最佳的樓宇配置方案，按揭可行性和風險評估如何？期待您的專業意見，謝謝！
諗sir回應
不少有心改善居住環境的人，只重視結果，明白本個案讀者要換三房更要筍盤。本文則提出如何理順方法去獲得(換樓上的)結果。好像家長找補習班提升小朋友成績，若只重小朋友分數而少去考究自己的小朋友應用甚麼學習方法，完全將自身任務外判予你，除非家長好肯比錢，否則效果不如意幾可肯定。
讀者已明白揸村屋，已中伏，又很難脫手，令自己換樓出九龍的難度大增。寄語很多未買過樓的人，買第一間樓先不好說喜不喜歡，而要先想怎鋪定條路令自己更易越換越大。單位先要流通量高是必然，更不要買些環境清幽但細小的單位。你要想想市場買家，一般想要清幽的人通常想住大唔介紹冇車自己已有能力養車，另一邊如想要方便的人就不介意住小一點最好近工近。但想住清幽但又唔介意細的，不是說沒有人但客路少一點。
講一下逐步解難，讀者已知村屋不是好東西，要找到買家先要降低難度。第一可以試在不分間房的情況之下找到租客，省去裝修成本。其實租客就是你買你這一棟樓的candidate，但是一下子叫人給錢，住村屋更令人家不知道是否方便，那就很難叫人買。不過人有偏向他，不少人住下來就覺得沒什麼問題，打比方柴灣都有朋友認為好方便。加上現在香港北上需求增，一些原本不方便都會因一些巴士線或地利而成熱租地點。若整間租出找不到租客，不妨將屋有技巧地分間租出，反正有些村屋讀者已現契在手。分間收租令租金double一倍有法門，成間租12000元的單位轉分四間每間收5千，令租金成20000，成功例子多不勝數。
我們有幫學生找些合適單位或易改的，長租單位再拆細租出，學生不用買入單位情況下完成「租上租」二房東收租投資人，租個單位直接獲得萬元計的現金流，新收入幫到學生反租新樓改善居住環境。詳情在下方課程見7月「二房東租上租分享會」。一旦找到租客，他日將村屋賣走就有不少「熟客」。自己有租客，佣都唔使比。睇過樓的又一批客，賣樓找到對象。
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