按揭︳原業主忽然多筆私人貸款 買家如何避免total loss訂金︳陳永鍵專欄

按揭︳原業主尚有130多萬私人貸款未還

根據網媒《胡‧說樓市》報道報道，買家在2023年9月，以460萬元買入日出康城LP6一個單位，買家律師收到原業主銀行文件顯示，原業主尚欠銀行380多萬元按揭債款，買家的購買金額足以抵銷貸款，所以按程序放訂予原業主。
而買家亦成功於銀行申請按揭上會，所有事情表面看來十分順利。
然而直到物業成交前三日，律師突然收到原業主按揭銀行通知，指原業主尚有一筆130多萬元的私人貸款未還給銀行，原業主需要先還清個人貸款，才能繼續進行賣樓交易。

按揭︳按法律程序追討損失

不過原業主沒有錢還給銀行，最終這一筆樓宇交易告吹，而原業主亦申請破產。

由於原業主申請破產，買家無法以踢契方式取回訂金。
買家能做的就是按法律程序，向原業主追討損失。但能不能成功追討追到多少錢，確實難以預計，分分鐘連律師費及雜費也得不償失。
另一個做法，就是追查過程中會否有其他方在過程中出錯，但相信這條路亦難以順利進行。
其實這個案確實是非常罕見及離奇，關鍵之一在於該筆「突然」出現的原業主私人貸款，是何時而來。
若發生在雙方簽署買賣合約前，理論上，原業主在按揭銀行中，尚有一筆未還且數目不少的私人款項，按揭銀行理應在跟買家律師兌數時查清楚，田土廳亦註明契約屬「All Monies」。

而據悉當時文件款項中未有列明有關私人貸款，僅列出有關物業按揭貸款資料，當中是否涉及有職員「做漏嘢」？

按揭︳買家中伏

假如銀行在程序上並沒有錯，為何會有一筆債務突然出現呢？是否買家律師查問方式有誤？
又假如筆私人債務是在雙方簽署買賣合約、律師兌數後才出現，那麼原業主的按揭銀行，明知客戶要賣樓，為甚麼仍然願意借出逾130萬元貸款給他呢？
正常銀行審批100萬元以上私人貸款是頗為嚴謹的，有理由相信，原業主可能是透過信用卡刷錢，因此個人債務才會突然急升。無論如何，如此罕見的個案著實難以避免。
這樣是否代表買二手樓風險很高？當然亦不是，畢竟這類個案在市場上極為罕見。

而即使買一手樓，亦同樣有些罕見的個案是買家中伏。
例如筆者就接觸過一宗個案，是買家以「先住後付」方式買入新樓，奈何在正式成交前，同層有單位出現命案，變相令單位變成「兇宅」。
結果令買家無法承造「正常」按揭而差點無法上會，只能說現時物業買賣，仍有一些漏洞尚待改善。