29歲月入三萬與家人同住 想買樓收租 依家買得未 | 理財個案
撰文：諗Sir （Homebloggerhk）｜ 圖片：新傳媒資料室
諗Sir :
本人29歲，幾年前已經開始閱讀諗sir專欄，深明理財規劃重要，希望諗sir可加以指導。
本人及家人現居於屯門三房居屋，父母聯名多年前購入，已供滿，估值約460至480萬元。
父母分別55歲及58歲，都有工作，月入合共80,000至10萬元，或考慮65歲退休。
由於弟弟剛畢業回港，所以一家正考慮搬屋，心儀目標為元朗錦繡花園或加州花園。
目前有一個加州花園心儀單位，其條件都算符合，要價1,100萬元。如果賣出屯門居屋及車位（約90萬元）再加父母手上現金350萬元，大約要供300萬元。
請問諗Sir點睇加州花園及錦繡花園？是否建議我們換樓？還是有更好的推介？
另外，本人工作為銷售人員，底薪不高，約14,000元，平均月入30,000至40,000元。
因工作忙碌，沒有用儲蓄來投資，手上現金約有130萬元，可用作買樓首期，另每月可儲15,000至20,000元。
暫時仍會與家人同住，想買樓收租投資，長遠目標一層自住，一層收租。
由於budget有限，借貸力約450萬元（35,000÷ 10,000×50%×2.59*），但現在細價樓升得好犀利，不過驚依家唔入市，之後會再升，究竟現在是否入市時機？
讀者阿超上
升市換樓 不宜過分冒險
基本上讀者要由最基本的買樓budgeting學起，至於要精明理財而產出足夠現金流，讓自己生活無憂之事，下步再算。
硬知識方面，浮薪者未必能將全月入息作按揭計算，所以讀者的支薪文件及模式，決定究竟其工資做按揭是按33,000元還是14,000元計算。
總括而言，不同意讀者有450萬元借貸力，而讀者父母工資不俗，可是人的借貸力在45歲後開始下落，55歲者只剩頂位時之60%。
買1,100萬元樓，首期要付40%，即440萬元，而淨低660萬元，有機係要傾盡讀者加父母三人之力才有機獲銀行批到，仲要唔係攤30年咁長還果隻，值唔值讀者自己諗。
請勿信自己或諗sir的判斷出入市
軟知識即心態，留意沒人能為樓市說得準，如自己實力比較低，在樓市輸唔起，請勿信自己或諗sir的判斷出入市。
重申筆者個人相信，人在市場之前無能為力，可做的只是謙卑地用波幅低的投資物收息，一步步來。
當然10元身家拎1元去博可以，但如讀者所想，在旺市中要換大屋加上家人之借貸力已流失，這樣做過分冒險。應作之法是保留及改善借貸力，避免過分承擔風險。
父母居屋可利用一拆二按爆八成，將460萬元的80%按出，即約350萬元。
可攻可守的計劃
那父母350萬元現金加上新套得的350萬元，合共700萬元可利用550萬元做定期，平均2.5厘年息之下，一年都有13.75萬元。
至於150萬元可投入東亞銀行的債券，8厘息一年即收約12萬元，此情況下既有定期及債券保本之便，另外25萬元年息可資助租村屋住好一點。
原本居屋按350萬元出來，要月供13.5萬元（350÷259×10,000），但只要將居屋租出，即可收回每月13,000元抵銷按揭支出。
如此既可助家人住大屋，萬一樓市跌更是開心非常，樓市升居屋仍可賺價，是一個不論樓市升跌，都可攻可守的計劃，而唔係買大細及用自己錢賭升跌。
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