等足20年無買樓 依家先上車 3大考慮要諗真 | 置業個案 | 樓市入門
撰文：諗Sir （ Homeblogger ） ｜ 圖：新傳媒資料庫
諗sir：
本人等了20年，都沒有買樓，但最近遇到一個心儀單位，是車公廟站上蓋物業，樓齡五年，每平方呎價約18,200元。
不過，朋友說我已等了20年，依家個市似轉勢，又即將加息，叫我不要買。
本人當然擔心跌市摸頂，但又不知跌市時是否一定可以買到心儀的單位。而且現時無任何物業亦無租金負擔，請問應該買還是睇定啲再諗呢？
因為身邊太多人話依家個市太瘋狂，麻煩諗sir指點，衷心感激。
補充一句，那個單位要今年9月尾才交吉出售，所以如現在購入的話，將要承擔按揭貸款風險。
讀者George Hsu
諗sir答
由尾開始答，讀者提出買樓要承擔按揭風險，但究竟有無計過風險有幾高先？
例如夫婦兩人月入共60,000元，借貸力為780萬元（60,000÷10,000×50%×2.59*）。
若心儀單位實呎600平方呎，18,200元一呎，即賣價為1,100萬元；若為300實呎單位，同呎價賣約550萬元。
在付四成首期下，買家入600呎單位要付440萬元首期另借650萬元，月供約25,000元（6.5÷2.59×10,000）。
準買家要首要考慮，是月供25,000元是否付得起？這還未計要付之印花稅。
買樓前先計數
另外，借650萬元意味借貸力用掉83%（650÷780 ×100%），在此旺市下實在不宜將借貸力用逾70%。
如讀者之人工高於60,000元，又或欲買之樓房價低於1,100萬元，如此才可計得掂數。
若想買單位是550萬元貨色，未買樓者可利用按揭證券公司二按高成數上會（要符合一些準則），首期130萬元，而借420萬元，月供約16,000元（4.2÷2.59×10,000），在借貸人月入60,000元是可以的，因借貸力只用了55%左右。
不買樓便冒樓價再升風險
第二個要考慮的，是「不買便要冒樓價再升的風險」，像讀者賭足樓市睇跌廿年，如果早點識計識諗，早就不用愁。所以要怪只好怪自己，唔好賴政府或他人。
若買唔起心儀單位，其實應先買細房收租，而將其租金抵銷自住樓租金，行「以租養租」之法。
用番同一計算，若總借貸力在780萬元的夫婦，在旺市用50至60%借貸力買樓為合適，可選擇380萬元借貸加80萬至120萬首期的一類單位，亦即買間500萬元兩房就夠了。
若果一早識諗，早五年安排此事去對沖樓市再升風險，就當2013年至今樓市開跌，供了五年，可當儲錢之餘亦有樓住。
至於近30年樓市跌得最急是97、98年，一年內跌40%。筆者認為再見到同類跌幅機率很細，因當年瘋狂炒樓的氣氛在今天仍未見。
亦即是說，只要付30%首期上會，加上一年能儲六位數積蓄，買樓變成負資產機率很細。
無能力預測樓市
至於驚樓市跌而唔買，只好說判斷樓市升跌唔係睇現價，是睇價格的去勢。
好似想知水塘會唔會滿，唔係睇依家水塘有幾多水，而係睇匯聚成水塘的河流，究竟來水是否急勁。
另先戴個頭盔，就係諗sir無能力預測樓市。一至半年內樓市仍可作評論，但三、四年後樓市走勢只能推卻。
就連施老闆都錯測過市，大家就咪再無謂憑睇升跌入市。
但有些事可以講的，就是2016年初已指出九龍三房會重新跑贏，因打從2015年後升幅是換樓客推動，不是上車客推升。
因此建議頭兩間樓有能力就買，因是必需品。第三間兩睇，而第四間及其後樓房，才考慮樓市升跌未遲。
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