做按揭揀現金回贈 還是息率較低的計劃較划算？｜黃詠欣
惟要留意，這次與其說是減鎖息上限，不如說是銀行新增了一個H按計劃。
因為如選用鎖息上限3.375厘的按揭計劃，銀行現金回贈最高只有2.2%；銀行同時仍保留有鎖息上限3.625厘的計劃，而現金回贈可高達2.45%。
到底選用回贈較高、同時息率較高的計劃划算，還是選息率較低的計劃好一點呢？
不如以一個按揭例子作示範，分別以500萬及1,000萬元貸款額、年期30年的按揭計劃計算，看看哪個才是「真心抵」。
現時多數銀行罰息期為兩年，以所得現金回贈金額差距，與兩年累積供款開支及利息開支增幅作比較，看看兩個計劃的分別。
單計現金回贈不划算
首先，以二手物業500萬元貸款額為例，鎖息上限3.625厘的計劃所得現金回贈約2.3%，即11.5萬元；鎖息上限3.375厘的計劃現金回贈約2.2%，即11萬元，兩者只差5,000元。
不過，前者較後者每月供款多697元，兩年計供款便會多約16,700元，同時首兩年利息開支亦會多24,800元。
這個情況下，為賺取多5,000元現金回贈，而選用較高鎖息上限的計劃，明顯不划算。
若貸款額再高一點至1,000萬元，鎖息上限3.625厘的計劃所得現金回贈可達2.45%，即等同有24.5萬元；鎖息上限3.375厘的計劃現金回贈則仍維持於2.2%，即有22萬元，兩者差距擴闊至25,000元。
在每月供款上，前者較後者多近1,400元，兩年計供款便會多33,000元，首兩年利息開支亦多49,600元。亦即是說，即使賺取到更多回贈，所得的資金仍不夠抵銷供款的增加。
銀行壓力測試要求有分別
同時，鎖息上限較低亦意味壓力測試下入息要求較低。因為現時銀行壓力測試的要求，是用鎖息上限模擬息率上升2厘去計算入息要求。
假設貸款額500萬元，以鎖息上限3.625厘去計算壓力測試下的最低入息，會較3.375厘計算的入息要求多約1,300元。
最後，要選哪個計劃，仍要視乎如何看未來拆息及息口走勢。
假如預計美國很快會結束加息週期，並調頭減息，而且一個月拆息很快會回落至鎖息上限以下，選回贈較高的計劃是可行的。
其實，現時除了大型銀行外，仍有部分中小型銀行，有低息兼高回贈的計劃，亦有不同銀行為「跑數」而推出「期間限定」優惠計劃。
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