首置上車盤至少等5年 新盤吊高嚟賣 你買唔買

上週特首預告10月公布的《施政報告》將公布港人首置上車盤詳情，政策將協助年輕家庭置業，專為首次置業的香港永久性居民而設，曾購買居屋或現時擁有物業者均不合資格。
林鄭月娥表示，私營市場樓價飆升，年輕家庭收入不錯也無法即時置業，政策冀幫助這些年輕家庭，並相信購買上車盤的家庭，將來能夠憑個人努力進入私營市場。
家庭收入上限高於居屋
港人首置上車盤引發社會熱論，有政府智囊團率先表態。
新成立的土地供應專責小組成員、測量師學會前會長劉振江認為該計劃是為了協助中產家庭，申請家庭的收入上限可高於現時居屋，並宜設收入下限與居屋區分客源。

「例如限於家庭收入介乎52,000至72,000元；售價可介乎於居屋與私樓之間。」劉振江說。
林鄭月娥表示，有關「上車盤」盡量不會動用公營房屋土地興建，應該要找「新的土地」來源。她指在政綱提出私人發展商持有土地（農地），亦是土地來源之一。
劉振江指出，若能利用發展商手上的土地，尤其可能是農地，可釋放大量土地來源，市民大眾接受到這個土地來源，有公私營合作，有私樓及有資助房屋，就可形成一個新的供應。
他建議首個首置上車盤計劃，可考慮一半為私樓；一半為上車盤。
近期發展商紛紛表態支持公私營合作，會德豐地產常務董事黃光耀表示，政府若容許公私營模式合作發展首置上車盤，將有助增加住宅供應，同時釋放空置農地。

早前旗下大埔洞梓項目向城規會申請改劃為綜合發展區，作公私營房屋發展，有關申請中已預留1,005伙交還予政府，該批單位除可作公屋、居屋或首置上車盤之用。若然成事，上述項目有機會成為首個首置上車盤。
翻查資料，本港四大發展商坐擁逾10,579萬平方呎農地儲備。
其中恒基地產在新界擁有約4,490萬平方呎農地，屬本港農地最多的財團（見下表）。

旗下大埔蕉坑項目於2016年10月獲城規會通過以公私營發展概念發展，總發展樓面約39.23萬平方呎，項目分兩個地盤發展。
較鄰近吐露港公路的地盤（A地盤），可興建4幢12至14層高的資助房屋，提供289伙。
近樟樹灘的地盤（B地盤）將作私人住宅項目，涉及樓面約28.78萬平方呎，可提供506伙。
雖然發展商屬意公私營合作發展首置上車盤，但測量界人士指出，以往要將農業地帶改變用途，必須先獲城規會批給規劃許可，再通過補地價程序。
城規會要視乎該地點在相關法定分區計劃大綱圖上，申請更改之用途是否屬經常准許的用途。

城規會會按個別情況考慮，包括土地用途、環境、保育、景觀、交通和基礎建設配套等，並考慮公眾人士及相關政府部門意見，始作決定是否批出申請。
最快五年後才有供應
以往盡管城規會批出更改用途，惟政府在補地價上採強硬立場，導致農地未能變住宅。
不過，現屆政府擬將農地變首置上車盤，相信日後的進度有可能加快。
惟首置上車盤最快要四、五年後才有機會落成，短期供應不可能增加。
中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，首置上車盤傳位於偏遠地區，令有關地區地價向上，市區樓自然跟住升，所以發展此類物業未必可以令樓價跌。

而且短期無應不會增多，近期發展商在推時紛紛採高訂價策略，反映對後巿的信心。
啟德OASIS KAI TAK推出首張價單，折實平均實呎20,225元推出130伙，成為啟德新發展區內約一年多時間以來第六個新盤，呎價較啟德1號高出40%，屬目前區內首批呎價最貴的新盤。
沙田新盤Mount Vienna盡推全數12伙，價單呎價由26,140至42,994元，訂價介乎4,300萬至1.12億元，買家可享售價20%印花稅優惠；折實售價3,440萬至8,960萬元，平均呎價約34,000元，創沙田區推盤最高紀錄。

BSD稅收325宗 按月升27%

「辣招」愈推愈辣，巿場日漸適應，政府「辣招」稅收入升幅強勁。稅務局取新數據，8月買家印花稅（BSD）宗數錄325宗，較7月錄得256宗升27%，宗數較今年6月錄得的311宗亦有4.5%升幅，屬政府今年4月打擊「一約多伙」政策後新高。
期內稅收約6.3億元，較6月錄得約7.17億元，跌12%。
另外，8月雙倍印花稅（DSD）錄得3,086宗，屬今年3月錄後3,087宗後近五個月新高，當中非住宅的DSD仍持續上升，由7月2,339宗升至8月2,507宗，升幅7%；住宅則由6月536宗升至8月579宗，升幅8%。

至於涉及三年期的額外印花稅（SSD）由7月的44宗回落至8月的41宗，涉及稅款2,140萬元，按月升1.9%。
新晉物業流通量勝舊樓
年輕人愛新盤，最近有報告反映新晉物業較舊屋苑受歡迎。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，選取十個樓齡少於十年的新晉屋苑分析，今年首八個月該十個新晉屋苑註冊量合共錄得917宗。
雖然宗數明顯未及同期傳統十大屋苑的1,752宗少近48%，但值得留意的是，傳統十大屋苑規模龐大，當中一半屋苑單位總數甚至超過10,000伙。買賣交投亦相應較多，因此宗數排名往往名列前茅。
不過，若以反映物業市場交投活躍度的流通率計算，不難發現新晉屋苑交投表現更為活躍。

以流通率計算，十個新晉屋苑普遍較高，除上述提及超過8%的溱泊及尚悅外，屯門瓏門及東涌昇薈齊錄4.8%；將軍澳峻瀅及領都亦分別錄4.3%及3.4%；相比起傳統十大屋苑流通率最高的荃灣中心3.2%更高。