月入$10萬夫婦冇首期 買唔到3房焗租樓住

你好，我和太太月入剛過10萬元，一般人都認為我們可以負擔三房或以上大單位。

但我覺得負擔唔起！ 以我自己為例，有父母、有子女，每月所餘無幾，大單位閒閒地1,500萬元，首期700至800萬元，點儲？ 依家我仲租緊樓住，點算？可以幫幫我嗎？

讀者陳先生

文：1%Anthony

最近筆者有朋友提出相關數據，說月入10萬元家庭增幅高達雙位數，這些都是有能力的人，追求生活質素，會買大單位，因此未來大單位應該會跑贏。

幾年過去，筆者仍認同，除非政策有變。

事實上，筆者很多朋友家庭月入10萬元，但買不到三房！ 不是嫌三嫌四要求多多，不是離地，真的首期不足！

月入10萬元的家庭，有600萬元現金嗎？ 在現時的按揭制度下，400萬元以下物業才可以做到九成按揭；600萬元以下才可以造到八成按揭；600萬元以上只能造六成；1,000萬元以上只能造五成。

近年樓價癲升，新盤兩房單位動輒要1,000萬元；三房動輒要1,500萬元以上。

二手市場，以平方呎價15,000元計算，這個平方呎價已經很貼地，20年新式大屋苑都不止這個價。

800平方呎的三房單位都要過1,200萬元，應該沒有工人房，首期連雜費要700萬元！

雖說現在不少家庭月入10萬元，供養父母、子女，若還要享受中產生活、還要租樓，所餘無幾，點儲700萬元？

有何方法？ 以下幾個方法，都是買細單位開始，點會輸？

方法一：以租養租

睇餸食飯，先買個中小型單位投資收租，自己租大單位住。

例如分別以先生、太太的名義，各買一個400萬元左右的細單位投資收租。

識揀、識增值的話，租金收入接近30,000元。這份租金收入，足夠租一個約1,200萬元的三房單位，將來細單位升值，再部署換樓。

方法二：買舊樓

現時市場上有很多舊樓，由於不是首置客杯茶，無乜人爭。

雖然近年樓價升到癲，但這些舊樓無乜升過，尤其近50年的舊樓，即使是市區，平方呎價仍在10,000元以下；加上地方實用，500至600平方呎左右已足夠間三間房，600萬元左右就買到，但生活質素難免下降。

正如朋友說：「搵十幾萬元都要住咁舊嘅樓？唔係化？」

方法三：買新樓

新樓有發展商提供的二按，一般都可借到樓價八成，但問題是一般三年之後，利息就會大幅提升，想轉按就要先補三成差價，補唔到就要繼續供貴息，好唔抵。 或者可以一次過分別以先生、太太名義，買兩個相連的兩房單位，這樣較為靈活。

作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。

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