中原港鐵搵樓圖呎價筍 當中是否存在水份？

撰文：Nic Chan
相：資料圖片

呎價10,000元以下的物業買少見少，用家想搵一個都難。但根據數據顯示，沿綫物業呎價低於10,000元的港鐵站仍有20個，較上個月少4個，較7月份少10個，較6月更少18個。

這些港鐵站包括東鐵綫上水站、粉嶺站、太和站、大埔墟站；馬鐵綫大水坑站；西鐵綫兆康站、天水圍站、朗屏站、元朗站；觀塘綫太子站、旺角站、牛頭角站、觀塘站；荃灣綫荃灣站、葵興站、荔景站、深水埗站；將軍澳綫康城站、港島綫柴灣站，以及東涌綫東涌站。當中「平絕全港」為天水圍站周邊屋苑，平均呎價只需5,574元。

問題出現了！

有不同地區代理反映，現時天水圍嘉湖山莊的平均呎價，其實已經達到7,500元，所謂「5,500元」根本無可能；另外，比鄰大埔墟站的新達廣場近期平均呎價是11,700元，根本高於10,000元。到底數據是否有誤導成分呢？

小編決定福爾摩斯上身，做一名偵探調查一下，終於發現數據與現實有出入，其實有以下2個原因：

1. 數據資料來源

由於整個數據的資料來源，是根據土地註冊處成交登記而制定，而有關記錄一般有時間滯後，平均遲1、2個月，故此數據並非完全反映現況。

2. 沿綫物業範圍

該網站顯示，有關成交數據取自步行距離約10分鐘內的屋苑，究竟有多遠呢？其實有半徑500米範圍！

當中天水圍站的半徑500米範圍，只包括天盛苑及天祐苑，嘉湖山莊的邊皮完全「掂唔到」，所以呢～反映不到嘉湖山莊的樓價。至於大埔墟站的半徑500米範圍，其實已觸及運頭塘邨，眾所周知公屋樓價一向比市價低一截，拉低該站的數據亦不足為奇！

康城站反映「真．樓價」

既然數據有一定誤差，那麼什麼站參考值最高？相信是康城站！由於該站周邊屋苑不多（只有日出康城及峻瀅），樓價相對較平均；同時，該區樓價升幅一向緩慢，即使是滯後數據，亦不會與現實相差太遠。另一個可以參考是九龍灣站，因為此區成交主要集中在上車三寶德福、淘大及德寶，附近私樓如嘉和園等呎價折讓亦不算太大，居屋屋苑亦不想多，有一定參考價值。

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