發展商頻高價投地 樓價一定升？

筆者：「你指佢高價投九肚山塊地？」
朋友：「竟然比估值上限高出三成，真係好進取！」
筆者：「已經連續好多幅地高價批出。」
朋友：「初頭我都以為今次只係技術性反彈。」
筆者：「而家睇法唔同？」
朋友：「淨係散戶追價就話啫，而家連發展商都追喎！」
筆者：「咁又係呀，發展商有成隊專業研究團隊…」
朋友：「梗係啦，散戶買樓幾百萬，發展商起樓幾十億架！」
筆者：「睇新盤入飛，睇發展商投資，市底好強。」
朋友：「有分析員話年底會破去年新高添，你點睇呢？」
筆者：「學你話齋，初頭我都唔信，而家真係唔敢講。」

朋友：「你都信有機會破頂？」
筆者：「睇數據啫，購買力咁強，發展商咁進取，冇得唔信！」
朋友：「咁真係要好好部署吓…」

近日最受注目的新聞，要算是長實高價投地。沙田九肚山麗坪路住宅地，結果由長實地產擊敗其餘17個對手，以近20億元高價奪得，每呎樓面地價約8,000元，較估值上限高出超過三成。

市場人士估計，落成後每呎售價高達1.8萬元，根據資料顯示，同樣位於九肚山上的玖瓏山，一般分層單位最近成交呎價約1.4萬至2萬，部份特色單位呎價更逾2萬，這個估算又不算太離地。

發展商頻高價投地

除了九肚山，最近高價成交的地皮不少。之前位於油塘的一幅臨海商住地，由中資發展商中資五礦地產以逾40億元投得，樓面呎價逾7,000元。

如果明天到油塘走一趟，你會發現油塘仍然以舊式工廠大廈為主，住宅不多，配套亦不足，最出名的相信是鯉魚門吃海鮮，怎麼看都不明白為甚麼這塊地皮會那麼值錢，其實區內發展規劃極具規模，不久將來會大變天。

除了市區之外，屯門青霞里住宅地亦由新富順貿易有限公司以逾14億元投得，每呎樓面地價約6,803元，地價直逼市區用地。就連年初的時候，曾經流標的元朗凹頭住宅用地，亦以高出上限估值17% 的高價批出，中標者是內地發展商。

記得年初樓市低迷，發展商投地價錢亦創近年新低，事隔幾個月形勢大逆轉，年初投得平地的發展商，相信利潤相當豐厚。

蝕本生意無人做

亦有朋友認為，麵粉價與麵包價沒關係。大概的理論是，如果經濟下行，市況轉差，即使你買入地皮的成本多貴，建築成本多高，沒有人買就是沒有人買，到時候發展商就會被迫蝕賣，拖累二手樓亦會下跌。

是的，翻查過去歷史，在經濟低潮時期，例如SARS的時候，的確試過有發展商蝕賣，然而為數不多。再者發展商起樓，動輒投資幾十億元，不是瞎猜的！相信一定會找專業的顧問公司、同事去做評估，再加上不是一家發展商進取，而是大部份發展商都非常進取，難道他們傻的嗎？

正所謂，殺頭生意有人做，蝕本生意冇人做，即使發展商真的睇錯市，真的要蝕讓，最多次是一次半次，如果次次都蝕，如果你是發展商都唔做啦！有時筆者買二手樓，都會用附近的地皮成交價作參考，至於當中如何計算，甚麼是抵？甚麼是貴？有機會再分享。