【按揭知多啲】如何按足九成 年紀、樓齡愈細愈好 九成按揭懶人包
撰文：Smart ED編輯部｜圖片：新傳媒資料室
700萬樓最多借六成
據最新按揭成數限制，物業價值在700萬元或以下，最多只可以借六成按揭。
如果要借出超過六成的按揭額，主要有兩個申請方法：
A. 物業二按計劃
B. 香港按揭保險公司的「按揭保險計劃」
A. 物業二按計劃
一般二按計劃最長為20年，而按揭利率會較一按高1至2厘。
二按計劃一般以P按計劃（最優惠利率）為主，好處是息率相對穩定，供樓人士不用擔心供款額會經常變動。
另外亦有H按計劃（香港銀行同業拆息），好處是當拆息持續保持低企水平，買樓人士便可節省利息。
發展商、財務公司或物業代理均有提供二按，不過有關人士要留意風險，視乎一按銀行是否批準借款人以相同物業再作其他抵押。
發展商提供的二按，通常是經銀行批准。
但主要只接受特定的樓盤和新盤，另外，部分發展商對樓盤戶型亦有要求。
銀行如發現借款人違約，有權按合約行使權利「Call loan」，即要求借款人提前還款。
而財務機構的二按，由於本質屬於私人貸款，不需業主的屋契，利息不一，由最低12厘至高達30厘，所以要小心為上！
B. 「按揭保險計劃」
香港按揭保險公司的「按揭保險計劃」較二按平，但手續則相對麻煩，需要通過的批核也較為嚴格。
1. 須為香港人
這是基本。
2. 未持有任何香港住宅物業
這對大部分人而言應該不難。
3. 只限自住
原來只可以自住，不能夠租出去的。
4. 所有申請人須為固定受薪人士
即是自僱人士、自由工作者、去Working Holiday都不能。
買樓真是無自由，失自由啦！
樓價設上限
5. 樓價上限400萬元
雖然現時樓價由高位回落了不少，但400萬元以下的樓，仍主要集中於300多呎的兩房單位。
優質單位亦相對少，低層、面壁、沒有靚景的盤仍佔多數。
如果結婚後想生小朋友，想要更大更好的居住環境，一是等待樓價再跌，一是將就住著，將來鋪路換樓。
最難是最高入息供款比率
6. 最高入息供款比率為45%
這個真是終極難關，如果我要買400萬元的樓，每個月連按揭保險總供款額大約為14,000元。
但其實在壓力測試之下，每月人工要求高達37,000元。
就算你辛辛苦苦儲到60萬首期連買樓開支，沒有這個人工也別要想買樓。
想買樓，除了準備好錢，亦要留意以下事項。
1. 準時清卡數
不少人都有申請信用卡，但記得一定要準時清卡數。
因為遲還或成日只還最低還款額，會影響到按揭批核！
至於貪贈品而申請多張信用卡，亦要記住要月月清，因為利疊利一定會影響到按揭枇核情況！
2. 年紀、樓齡愈細愈好
甚麼是愈細愈好？就係年紀！
如果要做到30年期供款，年齡最好是40歲或以下。
如果過了40歲，批到的年期愈少，到時每月供款就會增加，所以買樓要趁早啦。
另外，愈細愈好的還有樓齡，最好是30年內。
不過現時銀行40年都批，但50年以上就未必批得足！如果層樓太老，供完都可能要拆！不過到你供完，你都應該老啦！
3. 學生貸款要小心
借錢讀書，打算工作之後，可以邊還錢邊儲錢，過多幾年可以上車。
但原來銀行會視學生貸款為批核因素，如果借足都數十萬元。
如果你咁好有父幹，畢業後借首期給你買樓，而人工又剛過到壓力測試，但就因為借了學生貸款而不批按揭，那就不好了。
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