《80後百萬富翁》– 聰明投資地產策略(二)

社會熱話

Jan 24 2016

物業投資的另一項特點，是可有租金回報。同樣以200萬元的樓價計算，若果租金收入有5厘，即是每月收租2,000,000元 × 5% ÷ 12 = 8,333元。究竟是樓價決定租金，還是租金決定樓價呢？答案是租金決定樓價。

首先用租客的角度看，租客著眼的是單位的大小、位置、環境、配套等實際因素，他願意支付多少租金取決於實際因素，而不是取決於樓價，他不會因為樓價的數字上升20%而願意多付20%租金。

租金決定樓價

縱使樓價可能因實際因素而上升20%，但樓價這數字只是結果，這數字並不能成為影響租金的原因。因此，決定租金升跌不是樓價，而是實際因素及市場供求。

相反，租金則成為決定樓價的因素。用投資者的角度，租金收入就是得到的回報，而樓價就是支付的成本，若果一個物業能產生較多的租金回報，投資者願意付出較高的成本（即用較高樓價買入），因為只要租金有支持，樓價就有支持；就算樓價升令買得起樓的人減少，都會有投資者支持。

樓價在短期而言，由供應及需求決定，但長期價值則由長期回報決定，而回報就包含了租金收入加上樓價升值。

因此，當評估一個物業是否一個好的投資項目時，租金收入是重要的因素。下表用200萬元樓價作例子，顯示出在不同的租金回報率下，每月的租金收入：

每月租金收入（樓價2,000,000元）
回報率 / 租金收入
2% / $3,333
3% / $5,000
4% / $6,667
5% / $8,333
6% / $10,000
7% / $11,667
8% / $13,333
9% / $15,000

10%/ $16,667

若果以200萬元購入了一個單位，做七成按揭，供20年，並將單位出租，將租金收入用作支付供樓開支，如果每月收到的租金回報大於供款支出，就可以利用租金來抵銷供樓支出，尤如租客替你供樓一樣。

做到租金收入大於供樓支出

懂得運用其中法則，便能令財富愈滾愈大，達至「乘」的效果：例如租金收入有5厘，每月的租金收入為8,333元，若按揭利率為3厘，每月供款為7,764元，將租金收入用作供樓後，還可以得到（8,333元 – 7,764元）= 569元的回報。

在低息的環境下，租金收入大於供樓支出的情況較常發生，但當利息開始調升時，要做到則比較困難。

真正的投資者能夠在非低息的環境中，亦能夠做到租金收入大於供樓支出，然後再利用物業的特性（容易取得貸款），以「樓養樓」等方式，將財富愈滾愈大。

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節錄自《80後百萬富翁》創富篇
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