7‧1後樓市新玩法 公屋 居屋 價仲癲

你好，我和先生去年開始計劃買樓自住，惟樓價不斷上升，故已將目標轉移至 居屋 市場，可惜 居屋 竟然比私樓更癲。

最近頻聽見破頂成交，最近更有 居屋 以近 900 萬元成交，實在令人匪夷所思 ? ?

讀者李太

7‧1 後樓市新玩法 公屋 居屋 價仲癲

公屋 居屋 樓價破頂是正常的，已補地價 居屋 等同私樓。傳媒大大字標題強調 居屋 樓價破頂，無非為了吸引讀者的注意。                              .

細心分析，其實已補地價的 居屋 ，可以在自由市場買賣，法例上，等同於私樓。

所謂已補地價 居屋 破頂新聞，其實跟私樓破頂新聞沒分別。近幾個月應該聽到麻木了吧，何必在意呢 ?                              .

今次破頂的新聞成為焦點，其中一個原因是成交價近 900 萬元，一般人很將 居屋 與 900 萬元拉上關係，因此感到震驚。                              .

細心分析，成交的富榮花園單位實用面積 592 平方呎，成交呎價約 14,000 元。首先，富榮花園的位置優越，位於奧運站，毗鄰高級私樓群。                              .

在西九龍區，奧運站的地位僅次於九龍站，柏景灣呎價逾 18,000 元 ; 帝峰•皇殿的呎價更逾 21,000 元，富榮花園質素不能相比，但憑奧運站這個地段，呎價 14,000 元並不驚訝。                              .

論物業質素， 居屋 當然比不上私樓，然而論間格， 居屋 明顯比私樓優勝，破頂單位的實用面積是 592 平方呎，完完整整的三房單位。                              .

在附近的高級私樓群，如果要住三房，實用面積近 800 平方呎，現時入場價大約 1,500 萬元左右，比破頂單位高出七、八成。                              .

港島區的 居屋 王康山花園自由市場呎價也是 14,000 元左右，旁邊的太古城呎價近 20,000 元，比例與富榮花園相若，其實不算特別貴。                              .

相比之下，筆者覺得之前富強苑的破頂成交更不理智，未補地價都要呎價 12,000 元，若計算地價，呎價近 20,000 元，明顯這宗交易買家更唔識計數。                              .

其實富榮花園樓齡都已經 20 年，有些 居屋 ，由於位置優越，交投比較活躍，業主亦比較願意補地價。經過時間洗禮， 居屋 的身份將會漸漸被淡忘，康山花園、富榮花園、麗晶花園等都是比較成功的例子。                              .

當然如果位置沒那麼好，例如附近都是公屋、 居屋 ，甚少高級私樓，要變身難度就比較高。有機會買二手 居屋 的話，可以從這個方向選擇，相信會有意外收獲。

樓價不斷創新高，私樓樓價跟大眾購買力脫節，公屋 居屋 破頂成交是意料中事；加上公屋新富戶政策，大量富戶將會湧出來買樓，還有候任特首林鄭月娥加建「綠置居」、 居屋 的方向，將來公屋 居屋 的市場將會更活躍。                              .

作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。

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